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超高层住宅专题分享 前言 作为解决土地资源紧缺的一种有效手段， 超高层住宅建筑的出现及日益见多，将是水到渠成的事。作为地产策划人，在超高层住宅建筑的知识与能力上，都需要未雨绸缪地有所准备...... 4 附件：超高层的研究范围 3 2 1 超高层住宅市场的应用 开发环节技术难点研究 定义 特征 分类 客户感知 超高层住宅的概念 驱动力 关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定 建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑 中国 日本 联合国 1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑 建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑 深圳华润幸福里160米 札幌city town 41层 澳洲墨尔本Eureka，88层 目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及住宅 酒店 综合体 写字楼 住宅 上海金贸 武汉.锦绣长江 ……… 很多CBD商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸 综合体 住宅＋酒店 写字楼＋公寓 商业＋写字楼＋公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 …… 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 …… 与普通高度住宅相比，超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好 视野开阔 空气质量优良 实用率较低 通透性较差 高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良 由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，同时对开窗存在一定限制，另外就是核心筒的布置，导致通透性较差 由于超高层建筑的特殊性，核心筒会比普通建筑大，导致公摊较高，并且会存在异型房间，使实用率下降。 2 1 4 3 居住角度: 景观视野开阔，空气质量优良、通透性较差、实用率较低 技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大 由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。 住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构 以景观为导向，大面积景观窗 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯 结构形式 电梯设置 户型立面 隔15——18层之间需要设计一层避难层 超高层高度为给水系统带来更多要求 对配电要求比较高，多路配电 智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间 消防、避难层 高科技 水电指标 客户对超高层与高层的感知没有明显区别，只是形态上的差异 对高度的感知 对空间的感知 从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感 高度 能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大 景观 同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层 户型 高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似 低 中低 中 高 有天有地，独门独院 邻里空间，亲近院落 空中感受，俯视园林 视野开阔，远眺景观 超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面 开发商利润空间 当城市超越它的人口平衡点后，空间扩张成为必须选择，超高层居住是提高城市承载力的一种有效手段。 在地价较高的城市区域，地价影响总开发成本的权重大于建造成本，提升容积率对楼面地价的稀释速度大于建造成本的攀升速度，提升容积率有助于开发商获取更高的利润率，开发商将倾向选择容积率相对较高的超高层。 提高城市承载力 优化城市空间功能 超高层建筑依靠内部多种功能的综合化、功能组织模式的多样化以及建筑交通的一体化大幅提高城市内部系统的运行效率，同时也改变了人们的生活环境和生活方式 外部功能的优化包括城市经济的促进、城市竞争力与政治影响力的提高等 虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。 对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。 3 2 1 超高层住宅的市场应用 开发环节技术难点研究 成本核算 结构系统 超高层住宅的概念 4 附件：超高层的研究范围 垂直交通 消防弱电 节能环保及其他 超高层住宅的造价及运营成本较高，在成本和售价不可控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段 造价成本 运营成本 超高层住宅造价增加主要体现在以下四个方面： 超高层住宅运营成本增加主要体现在： 物业管理费用及公摊费用 电费 维护费 造价增幅约为15％-25％ 相对普通高层住宅 　因素 增加造价 （元/平米） 整体设计与 建筑标准 20-40 基础与结构 160-260 屋面及外立面 15-25 机电设备 160-250 内部系统的维护费用是最主要的部分 120米之内