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xx公司项目全程营销策划方案 xxx投资顾问有限公司 2004-5-15 ? 目 录 目 录 1 第一部分 青岛市宏观经济环境分析 4 1.1青岛市国民经济整体运行状况 4 1.2承办奥运项目给青岛带来的影响 5 1.3区位优势和发展方向 6 第二部分 青岛市房地产市场状况分析 8 2.1供应量与需求量 8 2.1.1青岛市近6年商品房屋竣工面积 8 2.1.2青岛市历年商品房销售面积 9 2.2价格 9 2.3近期市场重点及未来发展预测 10 第三部分 项目周边项目及可类比项目调查结果 12 第四部分 项目所在地板块市场分析 20 4.1版块综述 20 4.2目前调查现状简析 20 4.2地块价值发现 21 第五部分 项目SWOT分析及总体开发思路拟定 22 5.1项目SWOT（优劣势）分析 22 5.1.1优势分析 22 5.1.2劣势分析 23 5.1.3市场机会分析 23 5.1.4威胁分析 25 5.2总体策划思路及核心价值体系 26 5.2.1关于公寓 26 5.2.2关于商业 28 5.2.3商业物业前期运作方式初探： 29 5.2.4项目总体定位 30 6.1CONDO目标客户群定位 31 6.2商业客户群定位 32 第七部分 项目开发主题定位及整体概念设计建议 33 7．1开发主题定位 33 7．2整体设计建议 35 7.2.1规划设计 35 7.2.2户型建议 35 7.2.3建筑风格 37 7.2.4物业管理 40 第八部分 营销策划 41 8．1 独特销售主张 41 8．2 广告策划 41 8．3 展会 42 第九部分 销售方案 42 9．1 定价策略 42 9．2 销售控制 42 9．3 销售管理 42 第十部分 售楼处及售后服务中心 43 10．1 售楼处设计及装修 43 10．2 售楼处销售物料准备 43 10．3 售后服务中心设置 43 10．4 售楼处管理制度 43 第十一部分 开盘 43 11．1 日期 43 11．2 主题 44 11．3 邀请人员 44 11．4 日程安排 44 11．5 媒体计划及现场包装 44 第十二部分 结语 44  ? 第一部分 青岛市宏观经济环境分析 1.1青岛市国民经济整体运行状况 “九五”以来，青岛市国民经济发展呈现逐年加快的态势，2003年青岛市国民生产总值比2002年增长15.9%。 2003年1～5月份工业总产值（现价）947.2亿元，累计增长23.1%，工业产品销售收入906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6亿元，累计增长13%，固定资产投资128.3亿元，增长56.4%，外贸出口额达78.75亿元，增长25.4%。 1.2承办奥运项目给青岛带来的影响 作为2008年奥运会帆船赛场，奥运会将给青岛市的经济带来巨大的活力和竞争力，促进关联产业如环保、通讯、交通、餐饮等的发展。 青岛市计划总投资780亿元全面改造和建设青岛市的旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每年将投资40～60亿元建设生态环保城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程”，投资57.5亿元兴建20座立交桥，新增高速公路1660千米，完成环青岛海岸线的“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统，实施绿色奥运“七大工程”。奥运会将为促进青岛市的入境旅游市场提供良好机遇。到2008年，海外游客将达到79.53万人，外汇收入将达到4.34亿美元，届时将在全国重点旅游城市中位次居前。同时2008年奥运会预计会为青岛市增加2万个全日制就业机会。 1.3区位优势和发展方向 青岛市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带的主要中心城市，通过区域经济分工与合作，将充分发挥与日、韩、朝合作的前沿和窗口作用，发挥经济结构的互补性，巩固已有的制造业的合作，促进技术合作。随着保税区范围和功能的拓展，逐步实现向自由贸易区转化，从保税区到自由贸易区，青岛极有希望赶上第一班车，还没有哪个保税区像青岛这样较早地、系统地做向自由贸易区转型的研究和准备。青岛港即将建成北方国际航运中心，青岛将形成全方位、多层次、宽领域的开放型经济格局。 在充满希望的新世纪里，青岛将围绕建设区域性航运中心、贸易中心、金融中心、信息中心和高新技术产业中心的目标，加快建设现代化、国际化城市的步伐。方兴未艾的城市经营、良好的经济环境和可期待的发展前景对本案的开发比较有利。 不断增强的经济实力、日益发展的北方大港、独具优势的海洋科研，奠定了青岛在中国的经济与文化地位。20多年的改革开放，更使青岛焕发了蓬勃的生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等国内外知名企业及其产品已成为青岛蓬勃发展的象征。近年来，青岛市致力于改善投资环境，不断扩大对外开放，已有95家世界500强企业在青岛投资，其中