重构运营管理应对营改增讲述.pptx

重构企业运营管理 应对建筑、地产行业“营改增” 营改增影响“狠”大！ 前言 2015年地产、建筑、金融、生活服务业等行业将由增值税彻底取代营业税。 原则上增值税将对房地产行业的税负降低带来政策红利，但其结果是否能够 达到这个目标，取决于企业的管理水平。 未来对整个建筑、房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。因此对建筑、房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，负担加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。因此企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水，才能应对这一严峻形势。 营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税分离、进项税管控（设计完整的抵扣链条）、增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。 推行营改增的实质 营改增，一个关键词是集权，第二个关键词是抵扣。 第一，增加中央财政集权，现行制度国税收国税，地税收地税，地方政府近年因土地出让获利颇丰，这就给中央增加了财政管理难度，通过营改增，将税收渐渐移交到国税，由国税局征管，收入按75：25在中央与地方之间分配；国家征收后再用由中央用财政拨付方式财政下发给地方，这样中央就掌握了主动权。 第二，杜绝偷漏税，单个经济组织为了少缴增值税，就必须要拿到抵扣票，抵扣票由上游供货商开出，如此上溯，从生产到销售，为了少缴增值税，都要开抵扣，便都要缴增值税。 第三，为了得到抵扣，商业交流过程中的交税行为会大量增加，原因是政策将收缴矛盾由税务部门与经济组织之间的矛盾转化为了经济组织自己之间的矛盾，如果你是一个企业主，你肯定会向上游供货商要抵扣，这就非常有效的敦促上游企业纳税，而上游又向原材料供应方要抵扣，如此一来，整个商业链都得纳税。 营改增理解： 增值税变化： 收入下降：不含税的销售额 成本下降：不含税的购进价 损益：隐形的影响 风险影响： 抵扣不足 经营模式 征收管理 增值税难点 税务筹划复杂 收支不匹配 经营地域 三合统一 建筑/地产行业营改增面临问题分析 地产行业分析及疑问？ 流转税负会不会增加？ 土地可不可以抵扣？ 建安、材料成本会不会增加？ 土地增值税会不会取消？ 对其他如契税等会不会产生影响？ 期初留抵及政策过渡？ 基于以上问题，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。 房地产行业营改增影响分析1/2 一、房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。 ??????按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。 二、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票 ??? 目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据将土地出让金冲减销项额，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。 “营改增”后，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。 三、税费的提高将有一部分体现在房价中，另一部分将会由上游的建筑业供应商来消化，当然还会由地产企业消化一部分。 ???????房地房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一部分将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分。但最终购买者将会负担一部分。 ? 房地产行业营改增影响分析2/2 四、甲供材：房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算啊？ 五、不动产租赁将如何征税：已建成的项目可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。 六、老项目、老合同将如何处理：参考财税【2013】106号文相关规定：营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本（含已签合同未支付部分）核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行；新项目按新办法执行，即已开盘在建项目按老办法，未开盘在建项目新老办法结合，新项目按新办法。 七、现金流：营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值