城市化率与房需求关系.doc

【城市化率与购房需求关系】 价格：“冬季”不是拐点　　“万科十年佳期”的论调代表了一种观点——房地产行业确实已经进入“冬季”，但却并不意味着就是拐点来了。随着全国范围内楼市的价量齐跌，买方观望情绪越来越浓，各地不断上演房价“跳水”行情，中国楼市进入新一轮调整期已经毋庸置疑。但过于悲观的论调却大可不必，应该说中国房地产尤其是上海的房地产市场总体趋势向好，而现今痛苦的调整是为了让行业未来获得更加健康的发展。　　之所以说不是拐点，主要是因为中国房地产市场的需求仍很旺盛。中国城市化进程的加快，促使大量人口进入城市从而带来了大量的购房需求。但目前来看我国的城市化率还未达到全球的平均水平，预计未来每年的增速在１％左右，所以房地产市场中长期的趋势仍是需求远远大于供应。　　另外，国家半年度以及７月份经济运行数据也表明，保持经济增长，以及防止经济增速深度下滑已成为普遍共识，而管理层对于本轮楼市调整的主基调，也是为了防止房价过快上涨而带来的深度下跌风险。　　业内人士认为，虽然目前的调整也许还会持续一年到一年半的时间，估计价格还有１０％－１５％的下行空间，但是从更长远的时间来看，国内楼市仍将在调整期结束后重新抬头向上。 二、房地产价格非理性增长的动因剖析 　　房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。供求关系是形成价格的直接动因但非根源，在供求关系背后存在一系列驱动其变化的深层原因，主要有以下几个方面。 　　（一）驱动需求增长的因素?[Page] 　　１．社会经济发展对需求的驱动。随着改革开放２０多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。２００４年，我国的城市化水平已达到４２％。根据诺瑟姆曲线，处在３０％～７０％的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势，而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。 　　２．卖方及其相关利益者对需求增长的驱动。（１）房地产需求量的多少首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着越大的利益空间。（２）地方政府对需求的驱动。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动ＧＤＰ增长的重要力量，而ＧＤＰ又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。一方面，房地产投资可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税是地方税的主要税种。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。（３）商业银行对需求的驱动。因为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。近几年大量增加的个人住房按揭贷款业务是银行规避风险的主要措施之一，商业银行的这一措施提高了居民的购买力，分散了风险，同时也提高了房地产的需求。（４）媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。正常的广告宣传本无可厚非，但是，在很多情况下一些媒体被房地产商左右，做一些不符实际的宣传，甚至发布虚假信息，迷惑大众，使大众做出非理性的购房选择。 　　３．买方行为对需求的驱动。房地产购买可以分为两类：自住型购买和投资型购买。自住型购买是公民实现其居住权的方式，其量的增加主要源于我国经济的发展、人口的增长和城市化进程的加快，这种需求是最稳定的需求，而且需求量巨大。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上进一步又扩大了需求。 　　（二）抑制供给增长的因素 　　１．土地资源的有限性。土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。特别是在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘。虽然，现代科技的发展为土地的集约利用提供了必要的技术支持，土地的经济供给有一定的提高空间，但是受土地自然供给刚性特征的影响，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。土地供应的不足在很大程度上抑制了房地产供应的增长。 　　２．房地产商的经营方式和政府