金山区金山新城B-17地块方案讲述.pptx

金山B-17地块定位报告（二） 2013年10月28日 客户需求 市场表现 产品定位 品类价格关系 客户需求 板块 交通 产业 配套 开发企业 松江新城 轨交9号线 高峰期5分钟/班 以进出口加工区和科技园区为主 产业园区发育度高 高校林立、商业区较成熟 公园以及大型绿化景观已建成 保利、绿地、万科、龙湖、万达等 嘉定新城 轨交11号线 高峰期5分钟/班 汽车产业和相关配套产业为主 产业定位高，现已成为规模产业 商业中心陆续开工四大景观带已初现规模 剧院、学校和医院等公建配套也在同步建设 保利、万科、绿地、龙湖、中信泰富、江苏新城、盘古、合景泰富 板块特征 与市区具备较好的通达性 产业定位高企或类型丰富 基建生活配套完善 知名开发企业聚集 金山新城 金山22号线为铁路 站点少，平均30分钟/班 石化区和化学工业区，产业单一，环境污染较大 能够满足当地居民各类生活需求 上实、合生、绿地 以本地和江浙中小型开发商为主，知名房企较少 匹配度 两大成功吸引外部客户板块 板块借鉴 未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素 板块客户导入能力 客户扫描 金山新城板块为典型“内向型”市场 注：本地客户指金山新城及其周边板块的金山客户 金域蔚蓝 龙泽园 蔚蓝领海 赞成红树林 主要金山本地客自住或改善，外部导入客户为前期部分浙江客户投资和自住，占比较小 金山本地客户占比85%左右，依托主打学区房概念，吸引不少周边城镇置业客户 本地客户占绝对主力，少量外部客户主要为浙江、福建等地区私营业主；板块暂不具备吸纳市区客户能力 项目为金山较早开发的大型居住社区，以金山本地客居多，用于自住和改善。 ，外部导入客户中，前期有部分的福建、浙江投资客，市区客户几无 金山本地客户占比85%左右；外部导入含少量周边私营业主，市区客户几无 板块项目成交客户构成 需求特征 经市场问卷排摸，本地居民购房意愿强烈，首置及首改为核心需求，总价敏感度高 想买房 毛坯 120万 二房、三房 对于房屋的室内装修，目前市场仍以毛坯交房为主，超过7成受访者亦表示倾向毛坯房，不少受访者表示对于开发商统一内装修质量保障的担忧是其选择毛坯房的主因，全装修产品装修标准超过2000元/㎡无市场接受度 约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，其购房地点由于工作及生活区域的地缘性，首选金山新城，新城良好的基建设施、教育、生活、医疗配套为其所重视；首置及首改为核心需求，目前居住条件为老式公房或金山老城旧宅，相对新建小区居住品质较差 在总价承受力方面，68%的受访者表示120万元是其置业的总价敏感点 对于置业房屋面积的需求，一房需求仅占4%; 二房需求意愿强烈，70-100㎡各面积段户型均有众多受访者表示能够接受; 三房超过120㎡大面积产品接受度锐减，而90-120㎡小三房受访接受度较高 板块客户需求调查 客户需求特征 1、板块项目成交客户构成：板块为金山新城板块为典型“内向型”市场 2、客户导入情况分析：未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素 3、板块客户需求调查： 购房意愿：约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，且首选金山新城； 总价接受能力： 68%的受访者表示120万元是其置业的总价敏感点； 产品需求特征：二房需求意愿强烈；90-120㎡小三房受访接受度较高； 装修标准：七成受访者表示倾向于毛坯，2000元/平以上的装修标准无市场接受度； 内向型市场，客户为本地客户，且短期内无市区导入客户 客户需求二房及小三房，对毛坯房接受度高 市场表现 在售项目产品特征 项目名称 主力产品 近期成交均价 装修标准 最早开盘时间 农房万盛金邸 二房85-95 三房100-140 11000 毛坯 2013-01 金瀚园 二房100-120 三房130-150 12800 毛坯 2012-11 绿地芳满庭 二房80-90 9500 毛坯 2010-09 御龙锦园 二房90-110 三房110-140 8500 毛坯 2012-10 海上纳缇 三房110-130 二房90-100 12500 毛坯为主 少量精装 2012-11 蔚蓝领海 三房120-140 二房90-100 11000 毛坯 2011-12 金域蔚蓝 二房90-100 10500 毛坯 2010-10 蓝堡公馆 一房80-110 三房90-100 11000 毛坯 2010-06 御景龙庭 二房80-100 一房60-80 9500 毛坯 2009-10 水韵悦城 二房90-110 三房100-140 11000 毛坯 2013-09 君逸公馆 二房90-100 三房120-140 四房150-160 11300 1500 2013-06 合生财富海景 二房90-130 三房120-