物业纠纷的案例2010.docVIP

北京市委党校教学案例 L区长与M书记的困境：发生在美然动力街区的物业纠纷 ——和谐社区建设中的政府、市场与社会关系思考 案例主题: 和谐社区建设与社区治理 编 写 人: 北京市委党校社会学教研部 王雪梅、尹志刚 研究问题：物业纠纷的处理与和谐物业小区的建设 目 录 一、案例引言……………………………………………………………3 二、案例正文……………………………………………………………4 ? 物业纠纷的起因 ? 对簿公堂 ? 物业真空 ? M书记与L区长的行动 ? 媒体报道与政府回应 ? 事态的进一步发展 ? 参考文献 三、案例附录……………………………………………………….11 附录一：相关法律、法规、政府文件 ? 《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 ? 《物业管理条例》 ? 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》 ? 《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》 ? 《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》 ? 《北京市社区管理办法》(试行) ? 附录二：他山之石——香港、新加坡及美国的物业管理 一、案例引言 党的十六届六中全会《决定》指出：“加强社会管理，维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求……全面开展城市社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”随着住房体制改革的深化,房产已逐步成为城市居民家庭最大的不动产。目前,在北京、上海等大城市中，物业型小区已成为城市主要社区类型之一，物业小区管理关系到千家万户的生活质量,与百姓的利益息息相关，与城市社会的基本单元——社区的安定有序密不可分。然而近年来，物业纠纷的数量在增加、激烈程度在加剧，是城市社会不和谐的重要杂音。随着中小城市的发展，我国将会出现更多的、实行物业管理的小区，物业纠纷将不可避免地成为普遍性和尖锐性的社会问题，对和谐社区建设的负面影响极大。与此同时，它也是政府目前高度关注的问题。2006年北京市委发布《构建和谐社会首善之区意见》中的第八条“从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，扎扎实实推进社会和谐”，提出的第四个问题就是解决物业管理中存在的突出问题。 当前，小区物业纠纷是影响安定团结的重要领域；物业纠纷已昭示城市管理的重大制度建设空白，是一个亟待研究探索的领域；物业纠纷的背后，蕴含着市场、政府和社会错综复杂的结构功能关系，有待于运用案例教学的方式，通过学员的研讨，实现诸多制度创新。物业纠纷直接关涉到党和政府相关的土地、房地产、物业管理的政策、法律、法规，房地产及物业主管部门、区、乡镇政府、街道办事处的管理、监督的态度及行为；社区居委会、业主大会和业主委员会、物业公司之间复杂的权力和利益博弈；关系到政府、市场和社会三者的关系等等。 我们选取的这一案例涉及城市基层社会管理的众多层面。我们相信，对此案例的讨论，将有助于提高受训者对以上问题的认知能力和解决能力。 二、案例正文 L某某是C区分管物业工作的副区长，M某是C区W乡党委书记。根据L区长和M书记的了解，美然动力街区位于北京市C区定福庄北里，是美晟房地产开发有限责任公司与京通天泰开发公司于2001年合作开发建设的商品房住宅小区。2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市C区美然动力街区，开始前期物业管理。与此同时,居民开始入住，该小区分为三个区，现住居民1774户，约5000余人。该小区发生的物业纠纷情况颇为复杂。 物业纠纷的起因 2004年8月9日，美然动力街区业委会成立，取得C区国土资源和房屋管理局颁发的备案证明及备案单。该小区业主入住时均与美晟物业公司签定《物业管理委托合同》，合同第五条约定，委托管理期限为“自本合同签定之日起，至业主委员会成立之日止。” 8月19日，业委会向美晟物业公司发出关于解除《物业管理合同》的函，称自业主委员会成立之日解除美晟物业公司与动力街区业主签署的全部物业管理合同，要求美晟物业公司退出小区，向业委会移交相关物业管理设施及资料。美晟物业公司称，公司现在尚未收齐小区部分业主的物业管理费、水电费、供暖费，所以不同意撤离美然动力街区的物业管理现场。 8月22日，业委会向美晟物业公司发出《关于向动力街区业主委员会移交相关资料事宜的函》，要求物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。 12月29日，业委会经物业管理招投标与北京城建物业管理有限责任公司签定《美然动力街区物业管理委托合同》（取得北京市物业管理招投标备案表），合同期限为2005年1月1日至2005年12月31日。 2005年3月4日，业委会向美晟物业公司发出《关于新旧物业交接等事宜工作安排的函》。