房地产开发程22.doc

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、指标及小户型比例限制等。办理“建设用地规划许可证”所需资料： 1、立案申请表，加盖产权单位印章和设计单位的印章，并写明联系人的姓名、电话、通信地址以便联系。2、申请函：说明申请办理的事项的基本情况、办理原因、办理基本要求和其他需要特别说明的事项。3、授权委托书原件：除勘测信息类业务外，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限；4、申请人身份证明、复印件：申请人是自然人，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织，应当提交：①《组织机构代码证》或其他有效证明文件，企业法人还应当提交《企业法人经营执照》②法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。（复印件，除勘测信息类业务外均应当提交）；5、代理人身份证明文件，复印件：代理人应提交本人有效身份证明，自然人办理建筑类业务时，如代理人与申请人属于配偶、父母、子女关系，应当提交户口薄复印件，委托其他人办理的，应当进行公证。6、已取得的《建设项目选址意见书》复印件。7、土地管理部门核发的《建设项目用地预审报告书》复印件。8、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见。9、宅基地证明文件或《国有土地使用证》及其他用地权属证明文件及附图、附件。10、1/500或1/2000现状地图、规划情况咨询表。11、建设项目总平面关系布置图，现场照片。 一般来说一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，然后在土地证上载明土地用途及年限。有些国土部门在出让土地的时候，并没有考虑规划，直接就整块出让并办理土地使用权证。开发商再去规划部门报规划用地许可证，这中间就很多的磨合修改，因为我们的土地出让金已经交没有办法。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须做的。这里要注意一下设立项目公司，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。立项所需资料及顺序不太清晰。最近国家的政策，要求先环境评估，再立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。有些时候可以直接去计划部门，让他们推荐可行性研究报告的编制公司；去环保局，他们推荐环境评估报告的编制公司，由哪些公司办理好手续，编制费用稍微给多点都没关系。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网，任何人都可以上网查到，现在结构类的工程师难找。 3、总平面图审查阶段 这个阶段也可叫“修建性详细规划审查”。审查小区的总平面规划图纸，包括下列内容：⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； ⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴ 控制性详细规划文