湖岸龙城总营销推广方案.doc

湖岸龙城总体营销推广方案 全程企划： 目 录 前 言 LOGO形象和释义： 第一部分 【湖岸龙城 】项目市调分析 第二部分 【湖岸龙城 】个案研究及项目定位 第三部分 【湖岸龙城 】营销推广策略 第四部分 【湖岸龙城 】营销费用预算 第五部分 附件：湖岸龙城 动工典礼方案 前 言 “决断于谋划，善行于智慧”，受郑州三得利房地产开发有限公司的委托，我司为其在丰南 新城区文化路项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。 本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。 我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告。 第一部分 [湖岸龙城 ]项目市调分析 一、 丰南 房地产宏观市场分析 （一）、宏观环境分析 1-1社会经济环境分析 1、丰南 距平顶山市区20公里，周边与鲁山、方城、舞钢、舞阳、襄城等6县区接壤，是平顶山中心城市的大郊区，商业较为发达。 2、丰南 境内有盐岩、大理石、白云岩、石墨、铁等多种金属矿和非金属矿。其中盐岩储量丰富，品位高，有中国第二大内陆盐田-丰南 盐田。工业成为主要的经济增长点。 3、全县已形成以公路为主，铁路相配合的交通网络。距平顶山市区仅20公里，极有利于对外商品流通，促进商业的发展。 1-2人口因素分析 1-3政府因素分析 近几年来，在全国国有企业“抓大放小”、“资产重组”，经营机制深化改革的大背景下，丰南 由于工矿企业多为中小企业，在管理体制和市场竞争方面都出现了不少问题，大多数企业都出现了入不敷出的状态。这不仅影响地方财政收入，也对该县整个国民经济发展产生影响，有碍于丰南 的进步发展，对政府及各行政主管部门压力很大。为寻求经济发展出路，丰南 通过改善投资环境，提供各项措施优惠政策，积极对外招商引资。特别是政府近两年加快了新城区建设的步伐，本项目正好响应政府规划，能够得到政府大力支持。 （二）、房地产市场预测 2-1 市场供给分析 在市场供给方面，从总体上看，丰南 与其他县级城市大致情况一样。主要有以下几种形式： 农业居民到县城里购地建房。农村人员到县城购地建房，在地段选择上往往选择临街可以建商业门面的宗地。在建筑形态上最常见的模式，主要是下面为门面上面为住房，且通常用为两排或三排开间小、进深深的2-4层单体或与其他单体建筑相连的建筑。这种建筑从商业经营上看，其商业门面主要依靠地理位置，一个城市真正好的商业地段是有限的，因此限制了该种方式建房的发展空间。居住方面由于临街，比较嘈杂且环境较差，没有安全感和私密性。在整个城市规划上，由于各自为政，难以与周边建筑真正协调，随城市的发展，规划意识的加强，这种房子必将不为人们所喜爱。 城市机关单位、事业单位的职员或企业单位员工集资建房。集资建房实质上是实物分房的一个变种，在一定程度上是与政府的住房改革政策相抵触的，且极不利于房地产市场的健康发展。随货币补偿与住房公积金制度的施行、深入，集资建房逐步退出住房供应市场是历史的必然。 投资者自发性进行投资兴建住房。这主要是指非正规房地产开发公司的个人或几个合伙者，投资购地建房后，然后在以某种形式销售的住房。这种方式的房子，在规模上虽然大于上面第一种，但由于其开发者不是正规的房地产开发公司，其不仅在实际操作中很可能违法房地产开发的相关法律与政策，而且，往往会由于资金不足、技术力量不够、或为获取暴利，容易出现工程质量、工程进度等损害购房者利益的事故。因而，随房地产市场的进一步规范化，这种开发模式将会被取缔。 2-2 市场需求分析 近年来，由于农村经济的发展，外来人口的增多，老城区居民环境意识提高与居住观念更新，居民对住房的要求与数量都相对上升。而另一方面，由于住房制度改革，实物分房基本上停止，集资建房也相应减少，投资者自发开发的住宅又达不到其相应的要求，居民的住房需求在一定程度上受到压抑。 此外，我们对丰南 的住宅消费市场进行了深入的市场调查，我们把第二部分做为专项的调查分析。 二、丰南 住宅消费市场分析 （一）、关于本县住宅消费市场分析的说明 本次市场调查， 主要目的是寻找与项目目标客户可形成类比的群体特征及其对项目的需求表现、接受信息渠道等，以便为未来营销策划的确定和实施能做好准确有效的市场支持。 根据对市场的调查和了解，丰南 市场的高档住宅区是集中在水闸区别墅样式的自建洋楼，县政府附近和城区的文化广场