第七章无形产(2-3节).doc

第七章　无形资产、投资性房地产及其他资产 第二节 投资性房地产 一、投资性房地产的定义与范围 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营性活动，实质上是属于让渡资产使用权的行为，应当能够单独计量和出售。 ※投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地 使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让（已交纳土地出让金或支付了购买价款）方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。在实务中这种情况很少出现。 例题：（多选题）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 答案：AC 二、投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产一律按照成本进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 借：投资性房地产（见指南P194） 贷：银行存款 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 例题：见书P129例11 （二）自行建造的投资性房地产 企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 借：投资性房地产 贷：在建工程 开发产品（见指南P181） 例题：20×8年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×8年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×8年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。 要求：编制投资性房地产业务的会计分录。 答案： 土地使用权中的对应部分转换为投资性房地产=[600×（1÷3）]=200（万元）　　 借：投资性房地产——已出租土地使用权200 贷：无形资产——土地使用权200 借：投资性房地产——厂房1 000 贷：在建工程1 000 三、投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 1、在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地 产进行后续计量，计提折旧或摊销。 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 2、投资性房地产取得的租金收入， 借：银行存款 贷：其他业务收入 3、在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定，计提资产减值准备。 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 例题：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。 要求：编制投资性房地产业务的会计分录。 答案： （1）计提折旧：每月计提的折旧=1 800÷20÷12=7.5（万元） 借：其他业务成本 75 000　　 贷：投资性房地产累计折旧 75 000 （2）确认租金：　　 借：银行存款（或其他应收款） 80 000　　 贷：其他业务收入