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房地产开发与经营课程设计 任务书 题 目 班 级 13级土木8班 学 号 姓 名 指导教师 四川大学锦城学院 建筑工程与管理系 目录 一、 项目概况 1 1. 项目名称 1 2. 项目地块情况 1 1) 项目地址 1 2) 地块的现状 1 3) 地块的周边环境 1 4. 开发项目主要建设内容 2 5. 项目建设的必要性 2 6. 项目合作的有关单位 2 7. 项目建设的自然条件 3 8. 市政基础设施条件 3 9. 项目营销策划的依据 3 ① 类似房地产可研实例 3 ② 成都房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用明细表 3 ③ 房地产市场信息资料 5 ④ 成都市投资环境资料 7 ⑤ 有关法规、规范和标准 9 西部大开发税收优惠政策 9 二、 住宅潜在消费者调查与分析 9 1． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者基本情况调查与分析 9 ①学历调查与分析 9 ②年龄调查与分析 10 ③婚姻状况调查与分析 10 ④收入调查与分析 11 ⑤居住区域分布调查与分析 11 ⑥职业调查与分析 12 ⑦主要工作地点调查与分析 12 2． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者需求特征调查与分析 13 ①消费者购房目的:改善型需求占比过半。 13 ②消费者套型需求：以三室两厅，四室两厅户型为主流需求 13 ③消费者购房面积需求 13 ④消费者能承受的房屋单价:成都购房者资金承受能力较高 14 ⑤大多购买者交房时偏好接收成品房 14 ⑥住宅潜在消费者购房信息渠道 15 三、 市场细分与目标市场选择 16 1． 市场细分 16 1) 市场的概念 16 2) 市场细分的内涵 16 3) 市场细分的因素 16 4) 细分市场的确定 16 2． 目标市场的选择 16 四、 产品定位 17 1． 产品定位的原则 17 1) 核心原则 17 2) 适应性原则 17 3) 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则 17 4) 必要原则 17 2． 住宅产品定位 17 1) 套型和面积的定位 17 2) 装修标准的定位 17 3) 厨房设计 18 4) 车位设置 18 5) 外立面用材的确定 18 五、 财务分析 18 1． 项目概况 18 2． 成本预测与盈利 18 表1 报建规费收取标准情况 18 表2 前期费用估算表 19 表3 工程建设费用估算表 19 表4 开发间接费估算表 19 表5 项目投资成本费用估算汇总表 20 表6 借款还本付息计划表 20 表7 成本费用表（万元） 21 表8 销售收入表（万元） 22 表9 利润与利润分配表（万元） 23 表10 项目投资现金流量表（万元） 24 表11 项目资本金现金流量表（万元） 25 表12 项目财务计划现金流量表（万元） 25 表13 敏感性分析表 27 六、 市场推广 27 1． 推广方式: 27 广告 27 1) 营业推广 27 2) 公关推广 28 3) 人员推广 28 4) 活动推广 28 5) 资料推广 28 2． 住宅市场推广计划 28 1) 预热期 28 2) 开盘期和强销期 28 3) 持销期和尾盘期 28 一、一、项目概况 1. 项目名称 中海星城 2. 项目地块情况 1) 项目地址： 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组。四至范围：已规划红线为准。（地理位置及四至范围） 2) 地块的现状 土地使用权的取得方式:拍卖出让 宗地现状： 宗地部分实施打围，宗地内有未拆除的房屋（看护用房），有电杆电线、变压器、配电箱等电力设施，有杂树，无土方、建渣，地下暂未发现需要迁改的地下管线，周边规划道路部分形成。 3) 地块的周边环境 地处成都市金牛区，金牛区是成都市中心城区之一，交子故里，商贸高地，现代金牛。金牛区位于上风上水的西北面，总面积108平方公里，总人口120余万，是国家可持续发展先进示范区，也是成都市主城区中人口最多、商贸最繁荣、经济最活跃的中心城区，经济总量连续19年位居成都市各区(市)县第一。伴随着改革开放，这里形成了享誉全国的荷花池综合市场、中国西部灯具第一城、西部最大的五金机电交易基地。 周围交通环境：南邻蜀汉西路，北邻地铁二号线百草路站，临近区域路网密布，成青快铁、羊西线、三环路、IT大道，交