房地产开发企业如何建立完备的法律风险防范体系.docVIP

房地产开发企业如何建立完备的法律风险防范体系 一、如何建立有效的合同管理制度 （一）合同管理制度体系的基本组成部分 总的合同管理制度 合同会签制度 审查批准制度 检查评估制度 合同档案管理制度 文件传送、确认制度 合同管理奖惩制度 总合同管理制度 对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定； 合同会签制度为保证合同签订后全面履行，应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同，提出意见后会签。 审查批准制度 签订前，由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查，审查无误后，报领导审批。 检查评估制度 合同签订后，应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督，及时发现问题、改正问题、总结教训。 合同档案管理制度 应安排专人负责项目的收集整理工作，对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。 建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏；每一份合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，变更、解除的协议。 建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类，建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括：序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的，金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写，做到准确、及时、完整。 文件传送、确认制度 建立规范的文件接收程序 建立规范的文件送达方式。（送达文件应注意的问题） 建立有序文件内部流转程序，及时处理有关法律文件 合同管理奖惩制度 二、 房地产合同法律风险防范与处理 （一）合同风险的常见类别 合同无效带来的法律风险 合同价款约定不清导致风险 合同条款变更带来的风险 合同条款不完整、不完善带来的风险 合同履行不当带来的风险 外部环境变化导致风险（经济环境、自然环境、法律环境） （二）合同无效的常见情形（以施工为例，兼论合同签订时应注意的问题） 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 （三）、签订合同应注意的几个问题 （四）房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同分析 合同交底 合同履行控制 合同变更管理 合同分析 按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元，便于组织分工和落实合同履行责任 合同结构分析（合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责任、索赔、合同的解除、争议的解决） 合同工作责任分解（承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和质量、验收和结算、工程保修） 合同交底 合同签订后，应该对相关职能部门进行合同交底，并制订合同履行计划 合同交底的内容： 工程概况及合同工作范围； 合同关系及合同涉及各方之间的权利、义务与责任； 合同工期控制总目标及阶段目标； 合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序； 合同对材料、设备采购和验收的规定 投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序； 合同双方争议的处理方式、程序及要求 索赔的机会及处理索赔 付款的程序及条件等 合同履行控制 职能部门应随时了解掌握合同的履行情况，负责跟进签约对方的合同履行情况，及时提请相关部门按照合同约定履行我方义务，在合同履行过程中遇到异常情况时，应及时提出处理意见，并上报主管领导。 合同履行控制主要包括：成本控制、质量控制、进度控制 合同实施情况跟踪 注意付款条件和付款对象 注意及时通知及索赔 合同变更管理 注意合同变更的程序 注意合同变更的范围及配套文件的变更、房地产开发企业房屋买卖合同争议及纠纷处理 1、如何处理延期交付房屋纠纷； 2、如何处理延期办理房地证纠纷； 3、如何处理业主拒绝收楼的纠纷； 4、如何处理物业管理纠纷； 5、如何处理房屋质量纠纷。