杉荷湾D区产品定位0804程序.pptxVIP

项目产品定位报告 用地性质 住宅用地 总用地面积 196,547.8㎡ 代征地面积 52,052.3 ㎡ 净地面积 144,495.5㎡ 地上总建筑面积 144,495.5㎡ 容积率 1.0 建筑密度 30% 绿化率 35%，其中集中绿化率10% 建筑高度 15米 机动停车位 0.72辆/户 非机动停车位 0.72辆/户 其他规划要求 基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74% 土地规划指标分析 土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价 值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。 1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 占地面积：150×100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：14