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土地增值税筹划浅析 　　摘要：随着房地产行业土地成本的逐年提高及国家对房地产行业调控的长期性，房地产行业面临着较大的资金压力，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，如何进行合理的土地增值税税收筹划，减轻纳税负担，成为房地产企业关注的重要课题之一。本文结合项目土地增值税清算，对土地增值税筹划过程中的几个要点进行分析，主要分为项目前期和后期两部分，项目前期主要指取得土地到项目首期开盘预售前，后期主要指项目开盘预售后到项目售罄完工。 　　关键词：房地产企业 税收筹划 土地增值税 　　项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。 　　一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点 　　首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。 　　第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。 　　现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制定的指导意义论述如下： 　　设定项目普通标准住宅收入为变量R，可扣除成本为常数a，以增值额除以扣除额等于20%列方程式，求出当增值率达到20%临界点时，收入R与成本C的关系： 　　（R-0.056R-1.3C）/（1.3C+0.056R）=20% 　　解方程得：R=1.67238*C 　　我们称此时的售价为“临界点售价” R0。 　　数据表示，当价格是成本的1.67238倍时，普通住宅增值率达到20%，当普通住宅价格到达这一临界点时，继续提高售价，会产生增值额30%比例的税负，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%=0.08362C。 　　但是，这并不代表售价不能高出20%的临界点售价，如果售价的提高能高于突破临界点产生的税负，仍是经济的。根据上述结论，可以进一步计算售价最少提升多少，才能大于突破临界点带来的税负，如前所述，20%的临界点售价R0为1.67238C，设在此基础上售价的增幅为R1，那么税负与售价增幅相等的表达式为： 　　（R0 -0.056 R0-1.3C+R1-0.056R1）*30%=R1， 　　（R-0.056R-1.3C）*30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1 　　代入 R=1.67238C 　　（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1 　　0.08362C+0.2832R1=R1 　　得：R1=0.11666C 　　我们称此时的售价增幅为“经济增幅” R1。 　　综上所述，我们得到了二个表达售价（及售价增幅）和成本间的关系式： 　　a、增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*C 　　b、增值率达到20%临界点时，售价最少提升多少，才能经济：R1=0.11666C 　　也就是说，假设发展成本是5000元/平米，20%增值率的临界点售价是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破这一售价，则至少应将售价提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是经济的。 　　第三，临界点售价对税收筹划实务的指导意义。如第二条所述。普通住宅增值率20%以下免税的规定给项目的税收筹划留下空间，特别是兼有普通住宅和其他物业，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮动3%-5%）的项目。对于这类项目，无论是前期税务筹划，还是后期清算中与中介机构的沟通调整，都是极具操作性的。 　　销售价格制定方面，临界点售价R0和经济增幅R1具有较大的参考价值，但是他们的计算依据来源于预算成本，预算数据本身就存在较大的变动因素，另外，预算阶段普通住宅与其他物业各项成本的分摊方式，在最后清算时也存在被调整的可能，因此，应充分考虑预算与实际的差异，为临界点售价留出3-5%的浮动空间。 　　成本安排方面，把普通标准住宅的预算成本作为一个固定数值，而把售价作为自由变量，然而，售价并不是随意决定的，要受到项目所在区域、行业市场、产品档次以及盈利期望等多种因素制约，因此，售价一般会被限定在一个较小的变动区间，既然如此，是否可以把售价作为固定值，而把成本作为变量，对成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，对于兼有普通住宅和其他物业的开发项目，笔者认为成