房屋维修管理概览.ppt

;;;;;;第5章 房屋及设施设备管理 ;第5章 房屋及设施设备管理 ;5．1 房屋维修管理 ;5．1．1 房屋维修管理内容 ;（1）房屋完损等级 ;; （2）房屋完损等级的评定;钢筋混凝土结构房屋;;;砖木结构;;竹屋;江苏南京两院士设计竹结构安居房抗震8度 ;2）房屋完损标准的项目划分 ; 3）房屋完损等级评定方法 ;②其他结构房屋完损等级评定方法 ;③危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》（2004年修订见文档）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99见文档）执行。 ;（3）房屋完损等级评定的基本方法 ; 第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级； 第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。 ;（4）房屋完损等级评定的要求 ;4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。 5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。 6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。;2．房屋维修计划管理;3．房屋维修施工管理 ; 物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》（建设部已废止）、 《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。 ;5．房屋维修资料管理;;;5．1．2 房屋维修工程分类 ;;1．小修工程;屋面补漏;;;;（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 （7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 ;;2．中修???程; 中修工程范围主要包括：;房屋外墙渗水引起涂层起泡;3．大修工程 ;;; 大修工程范围一般包括： ;4．翻修工程 ;;; 翻修工程适用范围主要包括： ;5．综合维修工程 ; 住户不配合施工应该怎么办 一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物业管理部门于2000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。 物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。 然而，就在对老水管施行“手术”的第二天下午，该老水管发生漏水，陈先生家中水漫金山，家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求判令物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失30527元，以及临时借房过渡费等费用8790元。; 审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损7640元，室内财产物品受损960元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。 据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产损失6440元、临时借房过渡费等其他费用1897元。;分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。;5．1．3 房屋日常养护;1．房屋维修日常养护的类型和内容 ;（1）房屋小修养护的内容 ;（2）房屋计划养护的