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《房地产估价理论与方法》模拟题二一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（??? ）。?A、价格B、常数C、价格变动率D、时间答案：D解析：见教材。?2、在市场法中，土地使用权年限调整属于（??? ）调整。?A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况 答案：A解析：见教材。???3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（??? ）。?A、9B、13.5C、15D、18答案：D解析：2000/（2000+1000）*27= 18米 ??4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（??? ）。?A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 答案：A解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。 5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（??? ）。?A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定答案：D解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。 6、路线价法估价的第二个步骤为（??? ）。?A、设定标准深度B、选取标准宗地C、编制深度百分率表D、划分路线价区段答案：A解析：见教材。 ??7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（??? ）。?A、1998年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期答案：A解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。???8、报酬率=（??? ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。?A、平均利润率B、安全利率C、经济增长率D、银行贷款利率 答案：B解析：见教材。 ?9、房地产价格是由房地产的（??? ）这两种相反的力量共同作用的结果。?A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求答案：D解析：见教材。?10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（??? ）是龙头。?A、估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象答案：A解析：见教材。11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（??? ）元/平方米A．?2390B．?2410C．?2430D．?2450答案：B解析：逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（?? ）A．?等于报酬率B．?大于报酬率C．?小于报酬率D．?无法知道?? 答案：A解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（??????? ）%A．?6B．?6.9C．?8.8D．?9答案：B解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%14、与报酬率性质不同的名词有（? ）A.?利息率B.?折现率C.?内部收益率D.?空置率答案：D解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。15、基本完好房的成新率为（?? ）A.?十、九成新B.?九、八成新C.?八、七成新D.?七、六成新答案：D解析：房屋新旧程度的判定标准是：??? 1)完好房：十、九、八成；??? 2)基本完好房：七、六成；??? 3)一般损坏房：五、四成；??? 4)严重损坏房及危险房：三成以下。 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则