不动产的会计处理及纳税申报.PDFVIP

2016.28财会月刊·55·□ 【摘要】财政部、国家税务总局发布的财税［2016］36号文件规定，自2016年5月1日起，房地产业、建筑业、金融服务 业、生活服务业被纳入“营改增”范围，不动产纳入增值税抵扣范围，形成了比较完整、规范的消费型增值税制度，从此之后 营业税退出历史舞台。正因为如此，一般纳税人在“营改增”之后取得、转让不动产的纳税申报、计税方法、税费计算及具体 的账务处理都将发生变化。 【关键词】营改增；不动产；简易计税方法；一般计税方法 【中图分类号】F235 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2016）28-0055-3 王新玲 “营改增”后一般纳税人取得、转让 不动产的会计处理及纳税申报 2016年 3月，财政部和国家税务总局联合发布了《关于 全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36 号），自 2016年 5月 1日起，在全国范围内全面推开“营改增” 试点，房地产业、建筑业、金融服务业、生活服务业等行业被 纳入试点范围，并将不动产纳入抵扣范围。2009年增值税转 型改革将企业购进机器设备纳入增值税抵扣范围，2013年 8 月1日“营改增”试点后，增值税一般纳税人自用的应征消费 税的摩托车、汽车、游艇等的进项税额准予从销项税额中抵 扣，全面“营改增”将不动产纳入抵扣范围，纳税人取得不动 产的进项税额，只要取得规范的增值税专用发票就可进行抵 扣。全面“营改增”后，营业税便退出了历史舞台，这是我国税 制改革的重大成果。本文拟对一般纳税人全面“营改增”后取 得、转让不动产的纳税申报、计税方法、税费计算及账务处理 进行详细分析。 一、增值税一般纳税人取得不动产 （一）纳税申报 不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变 的财产，包括建筑物、构筑物等。取得的不动产，包括以直接 购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取 得的不动产。 根据国家税务总局2016年3月31日发布的《不动产进项 税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第 15 号），增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度 上按固定资产核算的不动产，以及 2016年 5月 1日后发生的 不动产在建工程，其进行税额应分两年从销项税额中抵扣， 第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。上述进项税 额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣， 40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13个月从销项税额中抵扣。待抵扣进项税额记入“应交税费 ——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交 税费——应交增值税（进项税额）”科目。 增值税扣税凭证必须是合法有效的凭证，在取得不动产 时，纳税人取得的增值税专用发票和税收完税凭证可以作为 合法有效的扣税凭证。收到的扣税凭证，应在开具之日起的 180日内到税务机关办理认证，并在办理认证通过的次月申 报期内（以1个月或者1个季度为纳税期限的，自期满之日起 15日内申报纳税，遇最后一日为法定节假日的，顺延1日，1 ~ 15日内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延）， 向主管税务机关申报抵扣进项税额；未在规定期限内到税务 机关办理认证或者申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税 凭证，不得进行进项税额抵扣。 自 2016年 3月 1日起，对纳税信誉A级的一般纳税人取 消增值税发票认证，纳税人使用增值税发票查询平台对进项 税额发票抵扣进行勾选确认。勾选确认应自发票开具之日起 180天内进行，未在规定期限内勾选确认的，不得作为有效的 增值税扣税凭证，不得进行税额抵扣。勾选确认时限为当月 申报期结束后第一日到次月申报截止期前两日内。已勾选确 认的增值税专用发票，要按照规定的时限申报抵扣，逾期的 进项税额不予抵扣。这样可以简化办税流程，减轻纳税人办 税负担。 一般纳税人分期抵扣不动产的进项税额，取得时按照抵 扣凭证金额的 60%据实填报《增值税纳税申报表附列资料 （五）》第2列“本期可抵扣不动产进项税额”和《增值税纳税申 报表附列资料（二）》第四栏“本期不动产允许抵扣进项税 工作研究□ □·56·财会月刊2016.28 额”，剩余的 40%等到取得扣税凭证的当月起第 13个月再予 以抵扣。 （二）会计处理 本文以直接购买取得不动产为例进行相关的会计处理 分析。 例1：2016年7月1日，一般纳税人甲公司（该公司成立于 2010年）为扩大经营规模，决定从某房地产公司购入一幢写 字楼用于办公。双方签订买卖合同，合同不含税价 20000万 元，增值税税率为 11%，当日收到了房地产公司开具的增值 税专用发票，并支付了价税款。 假设不考虑交易过程中涉及的其他税费（账务处理中单 位为万元，下同）。 2016年7月1日，固定资产登记入账