投资性房地产的公允价值模式.ppt

第八章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产的定义及范围 (一)投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产，是为了出租或资本增值后转让的一种经营性活动。 (二)投资性房地产的范围 1. 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁(不含融资租赁)方式出租的土地使用权。但对于以经营租赁方式租入(没有所有权)土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。　 3. 已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。若企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物由于不拥有产权不属于投资性房地产。另外，已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)做出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，方可视为投资性房地产。企业将建筑物出租，并按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 从投资性房地产的定义及范围可知，自用房地产与作为存货的房地产不属于投资性房地产。 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中，销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 二、投资性房地产的确认与初始计量 (一)投资性房地产的确认 为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，确认条件与企业一般资产的确认条件相同，即投资性房地产需同时满足两个条件才能予以确认。条件是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业以及投资性房地产的成本能够可靠地计量。因此，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 (二)投资性房地产的计量模式 会计计量过程可以分为初始计量和后续计量。初始计量是对交易和事项的数量加以衡量、计算和确定，以便在复式簿记系统中能被记录，转化为货币表现的财务信息；后续计量则要衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况，以反映企业财务状况及变动的财务成果。 投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式两种。所谓成本模式即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。公允价值模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额，作为资产和负债的计量基础的会计模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 为了核算投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”总账科目进行核算。在不同的计量模式下，企业应设置的会计科目如表8-1所示。 表8-1 计量模式 会计科目 成本模式 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 公允价值模式 投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 (三)投资性房地产的初始计量 1. 外购投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。 企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照购入投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产”科目；按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目；按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。采用实际利率法计算确定当期的利息费用，借记“财务费用”，贷记“未确认融资费用”。 2. 自行建造投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。其主要包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、应缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。这里的“自行建造投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。 (1) 自