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税收筹划建议书 ——郁金香花园开发项目 编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司 编制日期：二OO八年八月二十八日 目 录 一、总 论 2 （一） 建设单位基本情况 2 （二） 开发项目概况： 2 （三） 税收筹划建议书的编制依据与原则 2 （四） 税收筹划建议书的工作目标 3 二、经济指标分析 3 （一） 基本经济技术指标 3 （二） 预期财务指标分析 4 （三）纳税指标分析 6 三、本开发项目的纳税筹划 8 （一）销售收入的筹划 8 （二）成本费用的筹划 9 (三) 营业税的税收筹划 10 （四）土地使用税的税收筹划 13 （五）房产税的税收筹划 13 （六）土地增值税的税收筹划 13 （七）企业所得税的税收筹划 15 四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 19 （一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 19 （二）项目税务筹划实施中应注意的问题 19 （三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 20 一 总 论 （一） 建设单位基本情况 建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。 工商注册号：企独苏宜第004419号。 住所：宜兴环科园百合场路。 所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。 法宝代表人：Vahstal Johannes Joseph。 注册资金：2710万美元。 经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。 营业期限：2005年4月30日至2045年4月29日。 （二） 开发项目概况： 项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。 立项批复：中宜环科委字（2005）125号。 建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。 建设内容：建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。 投资总额：暂估75000万元。 贷款金额：18000万元。 建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。 （三） 税收筹划建议书的编制依据与原则 我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。 （四） 税收筹划建议书的工作目标 通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。 二 经济指标分析 （一） 基本经济技术指标 项 目 金额 单位 总用地面积 242253 ㎡ 总建筑面积 207231 ㎡ 地上建筑面积 155291 ㎡ 其中：高层住宅 77894 ㎡ 景观排屋 69845.6 ㎡ 独栋住宅 59491.4 配套公建 3800 ㎡ 其中：商铺 1080 ㎡ 配套用房 2000 ㎡ 幼儿园 720 ㎡ 地下建筑面积 45731 ㎡ 其中：高层住宅 9750 ㎡ 景观排屋 20161 ㎡ 独栋住宅 15820 ㎡ 建筑占地面积 56590 ㎡ 建筑密度 23.40% 　 容积率 0.641 ㎡ 绿地面积 99810 ㎡ 其中：水面面积 35290 ㎡ 集中绿地 11360 ㎡ 宅间绿地 53160 ㎡ 绿地率 41.20% 　 总户数 675 户 其中:高层住宅 300 户 景观排屋 253 户 独栋住宅 122 户 停车位 820 个 其中:地上停车位 108 个 地下停车位 712 个 其中:高层住宅 212 个 景观排屋 254 个 独栋住宅 246 个 自行车库面积 1260 ㎡ 地下人防面积 4600 ㎡ 按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。 根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。 （二） 预期财务指标分析 1、