凤凰城二期开发项目策每划案.doc

凤凰城二期开发项目策划案 第一部分：凤凰城二期项目开发介绍 一、 凤凰城二期项目概况 二、凤凰城二期开发的现实意义 三、凤凰城二期项目策划的工作重点 四、二期开发前期工作的统筹安排 第二部分：凤凰城二期开发的市场策划 一、项目开发面临的市场环境 （一）宏观市场环境 1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势 2、济南新城区总体规划与东部产业带规划 （二）微观市场： 1、区域自身建设条件 2、关于项目周边区域的建设情况 3、凤凰城周边产业园区总体调查 （1） 济南高新区： （2） 出口加工区： 4、山东建筑工程学院专题调查 （1） 新校区规划和建设计划 （2） 现校区教职工住房情况 （3） 周边商业设施调查 5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查 （1） 济南国科： （2） 加洲花园： （3） 文昌山庄： （三）市场需求和产品调查 1、济南居民住房需求概况 2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查 （1） 沪苏杭郊区： （2） 珠江三角洲： （3） 京津地区： 二、凤凰城二期项目的市场定位 （一）目标消费市场定位 （二）建筑产品定位 （三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用 三、凤凰城二期项目的规划建议 （一）景观建筑规划在本区应考虑的因素 （二）本区规划可能的功能区设想 （三）本区规划指标建议 四、凤凰城二期项目的建筑策划构想 （一）建筑类型及其组合比例 （二）景观与建筑风格 （三）建筑户型与面积设计 五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想） （一）凤凰城二期项目的规划设计要求 （二）凤凰城二期项目的规划设计要求 六、凤凰城二期的市场推广策略（框架） 第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明 一、凤凰城二期项目概况： 位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之南。占地约40公顷左右，建筑面积约30~50万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。 二、 凤凰城二期开发的现实意义： 二期可发的实际意义在于： 1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形； 2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。 3、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤凰城南部区形成一个满足一定经济效益规模的、生活配套较完善成熟的居住社区。 三、凤凰城二期项目策划的工作重点： 1、确定二期项目的功能性（角色）要求 2、满足该功能的二期项目开发的建筑品类 3、二期建筑各品类的特征提炼与描述 4、各品类的量化组合设计 5、各品类的建筑组合与已建成区的功能性衔接与融合 6、各类建筑产品消费群体的定位 7、建筑的开发计划初步筹措 8、二期项目市场推广的框架性计划： 四、二期开发前期工作的统筹安排： 二期项目运作的工作计划简表： 序号 工作事项 时间 执行人 协助 1 一期花园洋房参照时间 1．1 开盘 02．12月底 1．2 交房 03．3．1 1．3 计划销售时间 03．6 2 二期项目开发工作安排 2．1 项目调研 02．9-10．15 2．1．1 周边调研 2．1．2 建工、市中心代表楼盘 2．1．3 相关部门走访（确定调查方向、区域） 10．14-15 办公室（车） 2．1．4 确定调查方案 10．17 办公室 2．1．5 济南郊区楼盘 10．18-19 2．1．5 高新区 10．21-23 办公室 2．1．6 周边产业园区 10．24 办公室 2．2 先进城市考察（根据各市具体情况确定） 10．25-10．31 2．3 资料信息整理，提交市场报告 11．1-6 2．4 市场策划研讨与报告编写 11．7、8、11、12 2．5 策划方案（讨论） 11．13 2．6 项目方案确定 11．20 2．7 项目报批手续 11月底 2．8 规划设计委托 12．1 3 规划设计 3．1 规划设计方案 12．1—03．2．1 3．1 建筑方案 03．3 4 项目施工 03．3月底--- 5 项目销售 03．5月---- 计划设计说明：充分考虑一期项目施工与销售进度安排。 1、在一期项目完工交房后，按本计划工程施工主要工作可立即转入二期项目。 2、一期销售进入尾期时，二期项目已具备销售条件。 3、二期项目选择春末夏初开工，自然气候条件较佳，便于施工组织。 4、项目整体开发计划可在前期工作确定的基础上按序合理安排。 （一）二期开发的市场调研工作 1、 济南东部区域房地产市场总框调查（山大路以东、东西交通动脉沿线的街区） 调查内容： 1．1 济南东部居民住房需求