天津市建设项目收费标准(房地产类)分析.docxVIP

PAGE  PAGE 9 天津市建设项目收费标准（房地产开发类） ?? 一、土地获取阶段成本测算步骤 第一步：发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选，形成项目总平面图，并填写《项目各项经济技术指标明细表》，将方案意图反映为直观数据，便于成本测算。 第二步：依据初选方案进行成本测算，计算项目利润率，判断方案是否合理，利润率是否满足要求，否则需进行方案重选，重新测算，直至方案最优，利润率最大。 二、成本测算方法 1、面积计算统一口径为：可售面积。 2、产品形式需按照建筑类型（多层、高层等）、结构类型（如砖混、框架、钢结构等）以及使用功能（住宅、商业、非经营性公建等）加以分别列项，进行测算。 3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型，其中不计入可售面积部分（如：地下车库、会所、幼儿园、小学等）成本摊入可售面积部分。 4、项目毛利率=（销售均价-直接成本）/销售均价 ?? 项目净利率=（销售均价-完全成本）/销售均价 5、在具体成本测算过程中，应合理预计各项成本需发生的费用，属于有固定收费标准的项目，按照标准进行预测；属于经验判断项目，结合以往类似工程及项目实际测算。 6、具体各项明细测算经验总结：以天津市区标准为例 。 序号项目名称收费标准备注一、土地成本??1地上物拆迁安置补偿费含在地价中（见土地出让合同）?2土地使用权出让金政府收益评估地价*20%（见土地出让合同）?3市政公用基础设施配套费（大配套）普通商品住宅项目290元/平方米建筑面积（非商业经营性质的地下部分建筑面积，按50%交纳）指为新建住宅和公建项目建设的用地界线以外相关城市规划道路（含路灯、绿化、交通设施）、给水、燃气、排水（含雨水、污水）、再生水等工程费用公建项目320元/平方米（非商业经营性质的地下部分建筑面积，按50%交纳）4土地契税（出让金+土地补偿+大配套费）*3%?5土地交易费招/拍/挂形式成交总价*0.6%?协方出让评估地价*0.6%二前期费用??1、三通一平临电工程费红线外根据实际工作量发生计取（变压器可自购或租赁，租赁500-600元/月），根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小，有所不同，一般1-2.5元/平米。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的50%。开发中心红线内根据实际发生工作量计取，每平米0.5-2元左右，高层项目费用发生较高。工程部临水工程费红线外根据实际工作量计取（需交水表押金，20000元/部）每平方米1-1.5元。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取，每平米0.5元左右工程部临路工程费根据实际工作量发生计取，视项目具体情况有所不同，每平米1.5-3元。工程部填土圾平整场地费用根据实际工作量发生计取，每平米1-10元不等，主要需结合场地实际情况而定，如：场地遇到有地下防空洞等情况，费用发生较高。?临时设施根据实际工作量发生计取，主要指现场临时办公用房以及宿舍等，此项费用可部分从使用者（施工方）土建结算中扣回，一般每平米3-6元不等。?2、规划设计费咨询费每平米1元左右，详规设计费含在其中。研发中心方案设计费根据所用设计单位和项目档次标准有所不同，一般情况住宅项目5-15元/平米，商业10-20元/平米，项目档次高或选用国外设计单位，则费用更高（较一般高10-20元/平米），按照建筑面积收取。研发中心3、施工图设计费建安设计费与项目方案复杂程度及结构类型有关，一般情况砖混7-8元/平米，框架10-12元/平米，公建15元/平米左右，按照建筑面积收取。研发中心成品房设计费一般情况1.5-3.5元/平米，与要求设计房型种类多少、方案设计复杂程度、成品房面积、是否含水电改造有关；例如城市之星SOLO项目房型种类较多，房屋面积较小（25-40平方米/每户），每平米设计费3.4元左右研发中心4、环境方案设计费方案设计费按景观面积收取，与环境方案复杂程度有关，国内6-8元/平米，国外12-30元/平米，合在建筑面积内一般3-5元/平米。研发中心环境施工图设计费费用摊在建筑面积内1-2元/平米研发中心5、综合管网设计费综合管网：0.5元/平米；热力：0.6元/平米；排水：0.5元/平米；合计1.6元/平米，按照建筑面积收取。开发中心6人防设计费按照人防面积收取12-25元/平米开发中心7招标代理费1元/平米，可协调至0.5-0.7元/平米。也有按中标价的比例报价如0.12%。（招标代理公司）开发中心