房地产典当业务操作规程及风险防范综述.ppt

房地产典当业务操作 规程及风险防范;目 录 一、房地产典当的概念 二、房地产抵押的概念 三、房地产典当操作流程 四、对典当房地产的合法性审核 五、房地产典当风险 六、房地产典当案例分析; 所谓房地产典当，就是指当户以房地产作抵押担保向典当行借款的融资行为。 由商务部、公安部颁布的《典当管理办法》(2005年第8号令)，自2005年4月1日全国执行。其中对典当行为进行了清晰的定义： 本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用 ;取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 上述定义和规定，明确了房地产作为当物进行典当实质是以“抵押”形式办理典当借款。 ;; 抵押权,则是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的财产,在债务人不按约定履行债务时,对该财产的变价款优先受偿的权利。其中，债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,而供作担保的财产为其抵押物。土地使用权也可以作为抵押权的标的。 ;;房地产典当操作程序 1、当户申请 由企业或个人向典当行提出以其所拥有的房地产作抵押申请典当借款，提交借款申请材料，并填写《借款申请表》。; 2、做好贷前调查，决定是否受理。 在贷前调查环节应该把握四点：调查客户的基本情况、担保方式和担保物、贷款的具体用途及还款来源。 （1）客户的基本情况 客户的婚姻家庭情况；客户的性格、品行、习惯、信用程度及对所从事行业的风险承受能力；客户及家庭负债情况等。; （2）调查当物的基本情况。 调查当物的设计用途（如：住宅、商业）；当物的实际用途（如：自住、出租、投资等）；调查当物的实际权属（如：私有、共同共有、按份共有等）；调查当物的实际拥有人,客户与抵押人是否一致；调查当物是否为二次抵押或多次抵押。 ; （3）调查贷款的实际用途。 A、经营性贷款:调查客户的用款时间、用款计划、从事行业的市场前景、真实的贸易背景等。 　B、消费性贷款：调查客户的真实消??目的以及消费性质。如：购房、购车等。 C 、用途合法性：调查客户贷款用途是否合法，严禁发放用途违法贷款。如：赌博、吸毒、走私等。; （4）调查还款来源情况。 还款来源把握两点:一是经营性贷款，调查人应通过对借款资料的分析及实地考察结果,了解产品的销售渠道、销量数额、回款周期等能够证明还本付息的基本资料;二是对消费性贷款，调查人应通过对客户的了解分析，掌握其真实 还款来源是否有正当的职业和稳定的收入，分析偿还贷款的可行性。; 3、决定受理并审查当户有效证件 典当行受理房地产典当时要选择好的客户,了解其资质信誉、家庭情况、经济收入;对企业要了解其经营情况、偿债能力。尤其是对资金的用途要明确,对于投资项目风险过高,或可能用于不当用途的，不予发放,从而防范可能出现的风险。 审查时要实行“三对照”：; 一要对照“人与证”是否相符。凡是来典当行办理房产典当的，都必须持本人身份证、户口簿、结婚证、房屋所有权证接受核查；重点看证件是否真实；证件照片是否与当事人容貌相符；证件是否有涂改。 二要对照“证与证”是否一致，主要查看各种证件中所填写本人情况的内容是否一致，如有不一致的地方，必须由相关部门;出具证明，说明其变更的原因(郑永栓)。 三要对照“证与物”是否一致,主要是看抵押的房产与证件中填写的内容是否相符,如有出入，应查明原因(赵县房产）。; 3、查验房地产权属 个人房产抵押典当应提交的证明文件： （1）房屋所有权证原件、土地使用权证原件； （2）房屋产权人及共有人户口簿； （3）产权人及共有人身份证原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件。; 对当户提供的以上权属证件文件要认真查验，查验时要实行“三查清”： 一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否有查封及诉讼保全措施,现在还要查看是否落宗。 二要查清当户的资信信誉。 三要查清当户与共有人的财产关系，共有财产是否有疑义；结婚证、离婚证真伪及相关文件的真实性。; 4、实地勘察 对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实，充分了解典当房产的详细情况：包括座落、数量、面积、四至、产权性质、使用年限和当前状况，以及是否设定抵押、担保、租赁等。 要核对权利人、共有情况、权属性质、用途以及其他权利记录。确定目前的使用;状况,是空置、自用、还是出租。如果已