房地产企业债务融资综述.ppt

第三章 房地产企业债务融资;了解债务融资的主要类型，我国房地产企业贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构;债务融资概述 项目融资;金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。 ?2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始流通。 ;;房地产融资分类;1、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。 （1）房地产企业预???定金 （2）商业票据 （3）卖方融资 ;2、房地产企业贷款 银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。 ;3、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。 ;1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款 （1）房地产贷款 （2）房地产企业贷款 ;（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。 （2）房地产开发企业流动资金贷款： （3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、商业用房开发贷款 ;;3、房地产企业贷款的特点;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;? 自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债券规模已经数倍于前5年的总发行金额。记者基于wind资讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去5年发行的全部债券金额的近3倍，票面利率均值约为5%。保利地产今年1月中旬发行的一笔5年期公司债其票面利率仅2.95%，创行业新低。;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;一、房地产项目融资的概念 项目融资从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。 房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。;房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。;二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣势）P84;2、实现融资的无追索或有限追索。 追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。 在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。;;4、实现资产负债表外融资(Off-balance Finance)。 一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依赖于有关会计法规。;5、信用结构安排灵活多样。一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包