祥润王朝阶段营销方案(调整)答辩.ppt

祥润王朝 【阶段营销策划方案】 河南华侨友谊房地产营销策划有限公司 2013.3 汇报思路 第一章：项目分析 第二章：项目定位 第三章：营销推广 PART1 项目分析 项目处于漯河重点打造的新城区---召陵新区！ 这一特性决定项目的价值点更多蕴含在片区未来发展中， 洞察先机，方能迅速制胜！ 通过探研项目的规划与发展， 寻找更多项目的附加值！ 探寻项目未来价值点 项目分析 项目价值点梳理 项目核心价值梳理 区域价值——召陵新区，未来城市增长极。 项目位于漯河召陵新区，交通动脉交汇之地。未来漯河城东开发核心，独具发展、定居的天然优势，咫尺老城区，扼守老城区，近可享城市一线繁华，繁华宁静随意切换。 项目分析 项目价值点梳理 项目核心价值梳理 交通价值——立体交通，通达四方 南邻滦河路，西临韶山路、距交通主干道黄河路约300米，黄河路是漯河老城区出入召陵新区的交通主干道。距高速公路较近，交通通达性好，召陵区是漯河市重要的交通枢纽位置。 项目分析 项目价值点梳理 产品价值——8万平米法式风情社区 项目规划总建面积约8万㎡左右，纯高层建筑，中等的规模、合理的规划，令人惊叹的建筑立面、社区景观，为项目奠定了打造标杆社区的基础。法式风情社区，引领漯河未来城市居住理念的发展。 户型设计合理，全明户型设计，户户赠送面积，具有很高的实用性和可塑造性。 项目核心价值梳理 项目分析 项目价值点梳理 产品价值——配套资源丰富 项目位于召陵区核心位置，距区政府、法院等行政资源，医院、学校、商业等配套资源非常近，大型政府广场就在家门口。 项目核心价值梳理 项目分析 项目价值点梳理 性价比价值——全景观洋房享受，平民住宅价 随着漯河市召陵区房地产开发逐步深入，随着周边项目的不断进驻，所带来本项目区位优势的凸显。 项目无论是景观、建筑品质、户型设计都偏于实用性及美观性，那么在项目合理定价的情况下，漯河召陵新区高性价比项目即将出现。 项目核心价值梳理 项目分析 项目价值点梳理 区域价值 召陵新区核心，未来城市增长极 交通价值 交通动脉、通达四方 性价比价值 法式洋房享受，住宅平民价 产品价值 大型坡地景观、超高绿化、社区配套，舒适生活等 项目分析 项目价值点梳理 项目核心价值梳理 PART2 项目定位 项目分析 项目定位 基于项目价值点的梳理，对项目价值的一个深入挖掘，项目在漯河无论从交通、区位、产品品质、社区景观、营销力度等方面来看，都处于交领先位置。 但是我们也要看到我们的不足。 项目分析 项目定位 项目名称 占地面积（亩）规划 建筑面积（㎡） 博睿国典 200 30万 东郡华府 30 5.3万 汾河上的院子 72.4 12.8 天明第一城 160 18万 亿博翰林汇 70 10万 泰威·中央公园 300 19.8万 祥润王朝 40 8.1万 项目规模对比 小结： 目前召陵区规划规模最大的楼盘是博睿国典，占地面积200余亩，分三期开发，一期已交房，目前一期景观已呈现。 该区域中小型规模楼盘数量较多，总建筑面积在20万方以内。小区建筑面积范围在5.3-30万平方。 目前开发楼盘中小型楼盘占80%。规模较大楼盘开发较少。 项目占地及建筑面积，我们的优势不大。 项目分析 项目定位 建筑风格及绿化率对比 项目名称 博睿国典 东郡华府 汾河上的院子 天明第一城 亿博翰林汇 泰威·中央公园 祥润王朝 建筑风格 中式风格 新古典主义三段式建筑 英伦风格 意大利风格 后现代主义 北美风情社区 法式风情社区 绿化率 41% 37% 43% 37% 37% 37% 38% 小节： 目前该区域楼盘设计风格，各有特色。设计种类多样化，以此增加项目卖点，吸引客户眼球。 在售中楼盘大部分外立面已呈现，以此提高客户购房信心度。绿化率整体较高，说明该区域客户对项目外观及绿化坏境关注度较高，不再单纯追求单纯居住，对居住品质的要求逐步增强。 在建筑风格各有特色，绿化方面相差不大，项目再此方面优势不大。 项目分析 项目定位 户型对比 项目名称 主力户型 面积范围（㎡） 两房 三房 博睿国典 两室一厅、三室一厅 84.51-100.73 118-119平 东郡华府 三室两厅 84-110 123-140 汾河上的院子 两室一厅、三室一厅 71-94 114-123 天明第一城 两室一厅、三室一厅 74-87 94-103 亿博翰林汇 三室两厅 83 -114 120-130 泰威·中央公园 三室两厅 77-92 100-134 祥润王朝 三室两厅、四室两厅 --- 90--140 小节： 该区域户型设计以紧凑型户型为主，户型设计同质化严重。 面积范围100-120㎡三房占有比例较大。140㎡以上户型较少，该区购房客户对大面积户型需求较低。 户型同质化严重，在此方面项目具有较大优势。 项目分析