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房地产去库存的对策研究 　　摘 要 居高不下的楼市库存严重影响了房地产行业的发展，房地产投资和成交的持续萎缩又是中国经济增速下行的主要原因。在中央多次强调楼市去库存的重要性后，各地纷纷出台了不少房改政策，楼市去库存已经打响了攻坚战，针对各地不同的楼市状况，去库存的对策也应当有针对性地开展和实施。 　　关键词 房地产 去库存 住房保障 政策改革 　　房地产去库存是2015年整个中国房地产行业的中心，也是2016年房地产行业发展的关键所在。2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，习近平主席提出打响楼市去库存“歼灭战”，房地产去库存的重要性已经上升到国家最高层面，楼市库存形势严峻，严重影响到了我国房地产行业的健康乃至整个国家的经济增长。 　　一、我国房地产库存现状 　　截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米，按人均住房面积30平方米来算，可供2亿多人居住。 　　楼市库存形势严峻，而不同的城市房价表现完全不同。以2015年11月份为例，一线城市新建商品住宅成交均价为30049元每平方米，环比上涨11.5%，同比上涨28.0%，成交价格再创新高。相比一线城市的火爆，很多二、三线城市楼市仍然陷于艰难的去库存之中。虽然全国总体上商品住宅去库存压力并不大，但是各类城市分化非常严重。上海易居房地产研究院对包括北上广深在内的35个一、二、三线城市监测数据显示，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。 　　从这些数据不难看出，目前我国楼市库存展现出了区域分化的趋势，不同城市的楼市去库存面临着不同的背景和市场环境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。 　　二、化解房地产库存的对策 　　（一）一线城市和部分二线城市 　　对于一线城市而言，城市之间甚至城市内部都出现了高度分化，呈现出多维度分化的新动向。以北京为例，通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套，相比较市中心的朝阳区只有7000套左右，远郊区楼市去库存压力明显大于市中心。 　　据此，一线城市一方面要减少一般性优惠政策，在保证改善下需求和刚性需求的情况下，遏制投机投资者大量涌入，从而避免刺激房价不良增长引起的过度开发，减少库存的产生；另一方面则有必要对房地产市场实施精细化调节，从商品房销售的后端控制转为前置规划，包括商用土地供应、户型结构转变等等，引导楼市良性布局。 　　对于部分二线城市来说，城镇化的进程决定了房地产市场有一定的增长空间，它们将持续处于去库存时期，适当的优惠政策能够释放合理自住的购房需求，有利于库存消化，让市场法则自行调整和缓和供需矛盾。 　　（二）三、四线城市 　　对于承担了楼市去库存主力军的三、四线城市，则可以考虑以下几个渠道： 　　1.从源头限制住房市场的快速扩张。三、四线城市以及部分二线城市库存高企的原因都离不开过度开发和商业地产过剩的问题，如果不能控制城市住房库存过高的源头，那么库存就会不断涌现。而在高库存的背后则反映出了地方政府对土地财政的惯性依赖以及追求GDP业绩的偏好。因此，当前三、四线城市及部分二线城市去库存的核心就是要切断住房市场快速扩张的根源。由于地方政府长期过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，造成社会资源利用效率大幅下降，使得资金过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，然而这些项目产生了大量的库存，导致了资金的恶性循环，从而使得实体经济面临融资难、融资贵的艰难局面，限制了实体经济的发展，又进一步造成了楼市的过剩。因此，要解决三、四线城市的库存问题，首要任务就是通过一系列的重要改革制度，改善当地政府对土地的依赖性。 　　2.完善城镇化进程和户籍制度改革的双向长效机制，提升农民进城购房的热情。购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋，这无疑是巨大的住房需求。但是，农民工进城化解楼市存量必须得有政策层面的配套措施，一方面，各地政府必须调整经济和产业结构，大力发展市场经济，吸引产业和人口的集聚，创造更多的就业机会，鼓励农民进城务工，提高农民收入，为农民进城买房、安家立业打好基础；另一方面，增加对农民与农民工购房的支持力度，如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策，降低