2008年新乡市世纪村一期营销简析.ppt

世纪村一期②2008年年度营销方案;本方案主要内容分为以下五个部分;1; 一期①销售数据; 一期①销售总结------- 一期①销售工作成功之处; 一期①推广总结;在延续项目主形象的基础上，深度挖掘项目卖点，更好的与营销配合。 组织高品质的活动资源，提高推广品质，配合项目销售，提升品牌形象。 丰富推广多元化渠道，建议高端住宅特有的传播渠道。 落实实施客户价值提升年系列活动，提高顾客忠诚度，扩大口碑效应。;品牌知名度;2;客户年龄层在31－45岁，基本是三口之家。 个体、私营业主所占比例最大，约占46%；企业中高级管理层、公务员分别占24%、14%，也是本案重要客源。 家庭年收入在10-15万的客户比重最大，这部分客户基本上均为私营业主和个体户。2.5-10万比例在41%，他们多是传统小康阶层，基本上为企业中高层领导和政府官员，其中一部分有灰色收入。;客户购房主要用于自住，投资比例较小，一期②推广诉求中可以挖掘项目品质、宜居性，对投资价值暂时不需多做渲染。 客户主要信息来源是朋友介绍。因此后期推广以“客户价值提升年”作为品牌平台，加强公关联谊活动，扩大口碑效应，形成老带新。 媒体传达以户外为主，特别是本案县市客户占相当一部分比例，因此建议在长垣、卫辉、辉县可以选取几块户外广告牌。;3; 新乡市房地产行业发展趋势; 新乡市房地产市场分析; 2007年新政解读; 2007年新政影响; 2007年新政解读;小结2： 1、政策调控必然带来一定的市场调整期； 2、对投资性需求的打压将有效抑制价格的涨幅空间； 4、未来“刚性需求”占消费主导地位； 5、项目运营的“政策风险”加大； 6、后市物业类型供应面临严重的同质化。 从营销层面考虑： 产品综合素质和品牌成为竞争主导力量。;市场竞争分析; 市场竞争分析---------------------------------①竞争项目分析; 市场竞争分析---------------------------------①竞争项目分析; 市场竞争分析---------------------------------①竞争项目分析; 市场竞争分析---------------------------------①竞争项目分析;小结： 从位置上：大景城与本项目位置相近，有明显的区域竞争条件； 从楼盘规模：即将入市???伟业·中央公园总规模更大； 物业形态：大景城、星海·假日王府、维多利亚城与项目一期②物业形态有重叠，总价有重叠，存在竞争关系，分流部分潜在客户。 价格：竞争项目有低价优势，本项目价格最高，市场压力大。 品质、地段、配套等：本项目占优。 从市场档期上：本项目一期①档期占优，入市时机好。随着竞争项目的进度，二、三期将渐渐进入项目密集的激烈竞争期。 总评：竞争项目存在市场竞争关系，在以后的销售中将越来越明显，对一期②高层销售形成压力。;市场竞争分析---------------------------②潜在项目情况与分析;4;经通和与世纪置业沟通，一期②产品数据如下： 建筑面积3万平米，包括小高层1.6万平米，高层1.4万平米，其中多层剩余房源29套，2栋小高层房源100套, 高层房源86套，共215套。; 一期②价格定位;项目;高层以3350元/平米均价入市，首批小量认购价格试水，做为后期调价市场依据。在市场接受度和销售进度的变化中，总结调整，寻找利润最大化的合理调价机会。;提升销售价格、实现稳定销售;集团回款任务为7000万元，由于高层在2008年年内无法交付，因此高层销售收入不能计入回款额，能计入回款额的仅有7#、9#小高层和四栋在售剩余多层房源。 ;一期②进入项目的品牌升级阶段，通过一期①的品牌积累，项目品牌从知名度、实力等方面都有一定基础，需要提升形象，占位区隔，在关键的中盘操作期确立品牌形象，实现品牌升级。;一期②首先要面对的挑战; 客户积累量上：目前客户积累不足，尤其是高层意向客户积累量小。;面对诸多挑战，“市场供应量大”是劣势？还是优势？; 一期②产品分析; 一期②推售节奏;根据全案营销战略，一期②推广策略：; 一期②推广策略; 一期②推广策略; 一期②推广策略; 一期②客户策略; 一期②客户策略——县区拓展; 一期②客户策略——县区拓展; 一期②客户策略——市区拓展; 一期②客户策略——市区拓展; 一期②客户策略——市区拓展; 一期②客户策略——大客户开发; 一期②推广阶段划分; 一期②销售阶段划分;第一阶段：过渡期（2008年1-2月）;第一阶段：过渡期（2008年1-2月）;第一阶段：过渡期（2008年1-2月）;第二阶段：蓄势期（2008年3-5月）;第三阶段：暴发期（2008年6-9月）;第四阶段：稳定期（2008年10-12月）;