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2012 年物业管理师考试制度与政策之房地产权属登记 一、房地产权属登记的概念和作用 (一)房地产权属登记的概念与相关情况 我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申 请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。 就我国各地人民政府关于房地产行政管理的实际情况，有的城市对房地产实行统一管 理，有的城市对房屋和土地分别设立机构进行管理，因此颁发的权属证件有所区别。本文 主要针对房屋权属管理制度做扼要介绍。 由于房地产在社会生活和经济活动中的重要地位，世界各国和地区都对房地产权属实 行登记管理制度，但管理制度有所不同。可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是 权证登记制度。 1．契证登记制度 契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。当事人关于房地 产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登 记没有证据效力。政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权 利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。政府行政主管 部门对当事人主张的房地产权利，既不颁发权属证件，也不承担证明义务，房地产权属登 记的目的仅仅是为了公示，公众可以借助政府登记的公簿，查阅房地产的权属情况和状态。 契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契证登记制度注重 当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成 立。 一旦发生房地产权利争议，当事人完全凭据有关合同、票据与税据，通过诉讼主张权 利。发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利 为准，政府登记机关也不承担登记责任。 2．权证登记制度 权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关 既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性 进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府 颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负 有证明义务，房地产权利物业管理师资料：/kcnet610/ 物业管理师 培训 /kcnet610/人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。 权证登记制度认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债 权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。当事人 关于房地产的债权文件，必须经政府行政主管部门审查、核准并颁发相关证件后，才产生 物权效力。 如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担 登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而 是判决行政登记机关撤消确权决定，由行政机关根据查明的事实作出新的房地产权属登记 决定。 3．我国的房地产权属登记制度 我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有： (1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政 处罚。 (2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的， 才予登记核准，不符要求的不予登记。 (3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权 利人进行房地产活动的凭证。 (4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。 (二)房地产权属登记的作用 1．保护房地产权利人的合法权益 2．避免交易风险 实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验 当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易。 3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作 房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管 理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登 记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。 二、房屋权属登记的种类 房屋权属登记分为以下几种： (一)总登记 总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进 行统一的权属登记。 房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准， 可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由 县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是