中国经济 房地产.docx

中国经济房地产部分总结姓名班级学号张乔国际金融112011312438王宁昭国际金融112011312440郑慧君国际金融112011312455马一鸣国际金融112011312456张璇国际金融112011312208PART 1 房价的成因分析一、从西方经济学的角度来看：比较定价成本定价目标利润跟随定价领导定价营销策略决定二、根本决定因素—供求关系（一）供：土地：根本上来说，城市土地的稀缺性导致中国房价持续走高。城市土地的稀缺性导致城市的扩张不可能无限，而相对大量想在城市就业生存的人们来说，有限的城市土地永远是供不应求的。有限的城市土地供不应求，那就意味着与土地相连的城市住房也会有一种供不应求的趋势，这种趋势也决定了城市房价坚挺的现状。同时，随着中国城镇化不断加速，城市及城镇附近土地不断升值，只要土地可增值，就会带来牟利的空间。对稀缺土地的占有可以说是开发商的利益之源。从长期看，城市土地的稀缺性决定了城市房价始终有走高的趋势。分三部分：制度：宪法规定土地为国有和集体所有。理论上国有土地所有权属于中央政府，而实际上，城市的土地完全由个地方的市政府控制，所以，出让土地是地方财政的来源之一，造成房价较高。b. 宪法规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租与非农业建设。由此可知，农民手中的土地不能进入市场，只能等着政府收购，阻止了低价土地进入市场，大大强化了政府对土地的垄断，从而促进了高房价。政策：土地供应方式对土地价格的影响如今，我国一般通过竞争方式有偿出让土地，土地交易价格是通过协议、招标、拍卖形成的土地出让价。其中，协议地价为政府与土地需求者就特定地块通过协商谈判后商定的成交价格。招标地价是各个投标者报出各自的投标价格后，经政府对土地的收益最大化、规划建设方案和企业资信等其它指标进行综合权衡而选定的标价。拍卖地价是政府遵循土地收益最大化原则，从一个拍卖底价开始拍卖土地，最高报价为土地的成交价格。可见，土地供应方式的市场化越强，土地价格就越高。这就导致了房地产商成本的不断上升进而引起房价上涨。土地供应量对土地价格的影响如果由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产需求增加，土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受限制的增加，随着时间的延长，土地的供给就会变得富有弹性，从而改善供求之间的矛盾，平抑较高的地价。但是，土地供给量的无限增加又极易导致土地市场上的投机行为发生，随着土地需求的膨胀，受土地供给刚性的影响，土地价格必然快速上涨并可能产生地价泡沫。相反，如果土地政策对土地供给量进行限制，就可以通过抑制房地产企业过度开发的能力来控制土地的开发规模，从而使得土地价格保持在一个较低的水平上。当然，如果土地供给量限制过度，房地产企业的投资热情将受到严重抑制，市场就会普遍存在供给不足的现象，导致经济主体产生土地价格上涨的预期，从而拉动土地价格的上扬。土地供应结构对土地价格的影响土地供应结构的变化对土地价格的影响依然遵循供求理论。也即是说，如果高档商品房的用地数量增加，使得普通商品房的用地数量减少，而市场上对普通商品房用地的需求又很旺盛的情况下，必然导致普通商品房用地价格的上涨。即使是高档商品房的用地数量减少，使得普通房的用地数量有所增加，但是如果供给量小于市场需求量，仍然会导致普通房用地地价的上涨。地段：同一个城市内，好的地段房价必然较高。扩大了范围来讲，特大城市，城市群（如江浙，广东等），房价会较高。城市规划：城市的性质、职能与规模对地价与房价的影响城市性质要求其城市功能和城市形象与之相适应，这就带来了不同性质、职能与规模的城市，其土地的供求关系、对容积率的要求、对土地的利用强度也不同。如一个城市定位于某一区域的经济中心、商贸中心，则决定了其用地构成中商业及其它第三产业用地比例较高，而商业用地级差收益最大，地价最高。同时，城市规模越大，级差地价也越大。由此可见，城市总体规划决定了城市的性质、城市用地规模和主导职能，影响到城市的地价水平，从而引导房地产开发的强度、方向与规模。广州作为华南的经济中心、商贸中心，决定了广州用地构成中商业及其它第三产业用地比例较高，而商业用地级差收益最大，地价最高，其总体地价水平与全国同等规模的城市相比名列前茅。城市的用地结构对地价与房价的影响城市规划确定了城市用地功能分区，也决定了城市内部不同区域的地价水平。住宅用地要求有较好的人居环境和方便的交通条件，对区位要求条件较高; 而工业用地主要考虑交通是否方便，地块是否够大、水电等基础设施配套是否完善等等，对区位要求最低。因而不同的土地利用方式级差地租不同，级差地价也不同，导致商业用地地价最高，住宅次之，工业最低。也就是说，城市的地价水平与级差地价关系密切，表现在用地结构上，则呈现出地价与商务和商住用地的比例成正相关关系，与工业用地比重呈负相关关