河西21-5地块定位报告综述.pptVIP

河西南部地块评估报告;一、 项目本体研究;;1.1.2 河西南部21-5号地块情况;地块东面： 是油坊桥地铁站及经济适用房“莲花新城”。;地块南面： 是西善桥住宅区;1.2 地块四至;1.3 地理位置及周边情况;1.4 区域内交通;有轨电车开建 河西南部将摆脱交通“贫困”;地块周边当前公共交通配套尚在完善中，未来将规划有3条快速路，5条主干道，7条次干道，区域对外的通达性将十分良好。;1.6 周边教育配套; 老城（明城墙内）土地供应日益稀缺，城市向外扩张成大势所趋，河西新城成为老城外扩的重要承接区域。 河西新城经过多年发展，中北部区域已基本成熟，可开发空间有限，随着南部区域土地开发条件基本成熟，河西南扩势在必行。 在2014年青奥会、规划建设河西南部等新契机下，随着2011年河西“六城两中心”计划的出炉，河西南部区域启动在即，规划级别高，开发潜力巨大。;河西新城是承载主城扩张的首选之地，是分担疏散主城各项功能的扩容器，是主城扩展的战略选择;区域可分为四个片区： 河西北片——龙江，发展成熟的中高档住宅区； 河西中片——新老城区过渡带，成熟区域，土地供应稀缺，在售项目有限； 河西奥体——新城核心，高标准规划，即将进入配套全面成熟期，中高端住宅、商务、商业等物业聚集； 奥体南片——规划以高档住宅区和相应的高档休闲健身设施为主体，开发快速启动。 本地块位于奥体南片区域，目前区域配套尚不完善，但规划跟进快，建设迅速，周边在售项目不多，多集中区域北部。;二、 市场环境分析;随着近几年城市经济的发展，无论是GDP还是人均GDP均保持保持高速增长，2011年南京市GDP突破6000亿大关，达到6146亿元，同比增幅12%，人均GDP突破70000元，达到76780元，同比增幅21.07%。 虽然近几年南京的经济发展迅速，但是增速不如长三角其他城市，与上海、苏州、杭州等城市的差距正不断拉大。2012年前三季度南京GPD仅是上海的36%、苏州的59%。 近几年南京房地产投资总额持续上涨，增速为17%左右，2011年南京房地产投资总额达896.73亿元，同比增长18.8%。; 城市底蕴深厚，宏观环境良好，经济发展快速，未来发展潜力巨大，为房地产市场发展创造了有利条件。 南京房地产投资总额呈现逐年增长的良好态势，房地产发展与经济增长高度相关，房地产繁荣时期对经济的拉动作用相当大。 南京人口持续增加， 2011年南京市常住人口总量为810.91万人，比2010年末的800.76万人，增加了10.15万人；全市城镇人口所占比重即城镇化率为79.73%，比2010年78.5%，提高了1.23个百分点。 长三角副中心的规划、南京都市圈的成熟，对周边地区的辐射力和吸引力不断增强，城市地位不断提高。 在长三角城市中经济总量偏低，发展速度相对缓慢，目前辐射力仅集中在苏北地区，城市吸引力相对不足。;2.3 南京房地产成交数据分析;2.3 南京房地产成交数据分析;2. 4 2012年土地成交分析;2.5 2012年河西南部成交土地详情;10号线;北部;15平方公里的河西南部地区，以及15公里的江心洲，将分别打造成滨江生态新城和南京生态标杆区。河西南部新城和中新南京生态科技岛，在规划之初，就围绕“生态”、“环保”等主题，在水环境、路网建设、产业推进、居住环境等方面，进行了前瞻性的考虑。;2.7 河西南部规划;2.8 区域楼盘分布;2.9 区域楼盘详情;开发商：金地(集团)股份有限公司? ? 位置：雨花台区板桥街道大方村 占地面积：46.8万平米 总建面：103平米 容积率：2.2 绿化率：36% 建筑风格：现代简约 规划总套数：3581套 车位配比： 1：0.7 物业类型：住宅、别墅、商业 建筑类型：洋房、高层、联排别墅 主力户型：两房（64-96平米） 、三房(74-128平米) 项目主要卖点： 品牌开发商,品牌物业 规划配套齐全,紧邻1300亩奥南体育公园 总价低,物业类型丰富 客户来源：以雨花周边地区工作人群为主，以刚需和刚改客为主。;【项目推售情况一】;【项目推售情况二】;开发商：南京朗诗地产有限公司 位置：奥南体育公园对面 占地面积：129194 ㎡ 总建面：220700 ㎡ 容积率：2.0 绿化率：38.27% 规划总套数：2000套 车位配比： 1：0.8 物业类型：住宅、商业、公寓 建筑类型： 高层（25栋18层） 主力户型：X公寓，66平米、80平米的两房和130平米的三房 项目主要卖点： 品牌开发商 高新科技，绿色环保住宅 莲花湖体育公园等环境优势 客户来源：改善兼投资的人