复习参考题库之4简答题.docVIP

四、简答题： 1、叙做一手住房贷款、一手商业用房贷款必备的五证为那些？我行一手住房贷款、一手商业用房贷款可以叙做的工程进度要求？ 五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证； 按揭贷款建设工程进度要求为：商铺竣工验收，住房结顶。 2、虚假一手住房按揭贷款的主要表现特征。 1）内部关系人（公司内部员工或员工亲属）贷款； 2）外部关系人（子、母公司、建筑单位或业务往来企业的员工或员工家属）贷款； 3）大部分业主贷款金额一致，贷款期限较长，还款时间集中或由开发商统一还款，或由开发商统一拨付首付； 4）拔高楼价蓄意制造“零首付”； 5）出现抵押物抵押错误，重复抵押的现象，或单个合作项目中多笔抵押物未在规定时间内办理抵押登记； 6）房屋销售合同不办理备案手续，或迟迟未落实抵押???登记。 3、虚假一手住房按揭贷款的主要风险控制措施。 1）、加强开发商和项目的准入管理，加强项目工程进度、资金流向和销售情况的监控； 2）、分析各类信息和材料的一致性及内在逻辑联系； 3)、认真执行面测、居访的有关规定，加强信息核查力度； 4)、大额首付款应对照核查付款日开发商结算账户的进账单或现金缴款单； 5)、加强还款账户管理，严禁由开发商账户为客户统一还款； 6)、及时到房管部门核实商品房销售备案和抵押预登记资料； 7)、业务行指定专人跟踪房产交付情况，并及时落实正式抵押登记手续； 8)、分析交易价格与合作项目资料中销售价格信息的一致性，及与当时同地段同类型楼盘价格的匹配性。 4、二手住房按揭贷款的主要风险类型。 1）、交易风险：由于二手住房买卖交易手续繁琐，涉及的情况复杂，可能会因交易失败、产权不清晰、欺诈等导致买卖纠纷。包括卖方的房屋已出租；卖方对交易的房屋不具备合法的或完全的处分权，如卖方持伪造的产权证，或卖方仅为合法的产权人之一；房屋产权不清晰，涉及离婚析产及遗产继承等。 2）、套现风险：买卖双方以虚假的房屋交易套取银行信贷资金，银行可能面临借款人弃楼停止还款的风险。 3）、中介公司挪用资金风险。 4）、抵押物价值、房屋状况不易确定的风险：包括楼龄较长、楼况较差，面临市政拆迁，建筑结构不合理，建筑所用材料较差等。 5、二手住房按揭贷款主要风险的表现特征。 1）、买方或卖方涉及关系人，如为二手房中介股东或管理者等； 2）、二手房交易行为不合常理，如直系亲属间买卖，同一人将房产售出后又再次购回； 3）、卖方委托二手房中介人员出售房屋并收取房款； 4）、贷款及交易资料中前后签字不符，买卖双方所留联系电话为同一人； 5）、首付款由二手房中介垫付； 6）、信息核查发现重大异常，如借款人对所购房产及贷款的重要信息不了解或回答不清。 6、二手住房按揭贷款的主要风险控制措施。 1）、认真执行面测、居访的有关规定，核实买卖双方关系，加强对贷款真实性的核实； 2）、通过对抵押物进行实地调查或由我行指定的评估公司评估等方式，核实抵押物的真实性及评估价格的公允性； 3）、对于卖方未到场的，须电话核实，并要求出具经公证处公证的委托书； 4）、加强对中介公司准入管理，签署合作协议，明确权利与义务；通过签署账户监管协议，设立监管账户等方式对交易资金进行监管； 5）、加强对房屋结构、建筑材料、使用状况的实地勘察，密切了解市政建设、旧城改造政策，及时了解是否属拆迁范围；对面积小、户型差、建筑年份长、建筑材料差的二手房，视购买者实力情况谨慎叙做； 6）、审慎叙做中介机构人员的二手交易按揭。 7、在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。 个人商业用房贷款与个人住房贷款风险点比较风险点个人住房贷款个人商业用房贷款项目风险项目合规风险、完工风险项目合规风险、完工风险、区位风险开发商风险开发商虚假按揭风险开发商虚假按揭风险、运做风险借款人风险借款人收入风险、道德风险借款人收入风险、道德风险、经营风险市场风险价值变化和评估风险价值评估风险、返租包租风险、产权式商业用房风险业态风险-业态风险8、申请零售贷款的借款人必须提供的主要资料有哪些？ 1）身份证 2）户口簿 3）婚姻状况证明 4）资信证明 5）收入证明 6）用途证明 7）资产负债状况证明 8）抵押担保资料。 9、外籍人士在境内只能购买一套用于自住的住房，须满足哪些条件可叙做？ 1）须在中国境内具有有效居留身份，有关部门出具的在境内工作超过一年的证明； 2）是否为外销房按照当地房管部门规定执行； 3）首付比例不低于50%，贷款期限不超过8年； 4）购房、借款合同须经公证； 5）境内外个人名下无住房的书面承诺。 10、目前受理房贷申请时，有哪几种情况须执行第二套差别化住房政策？ 1）借款人首次利用贷款购房，