江西巴布洛策划研究报告 5 第6章.docVIP

第6章 策划方案实施的措施与建议 政策保障 完善策划方案编制工作、保证策划方案的顺利实施 本策划报告在征得高安市政府同意后，应立即编制总体规划，为项目的开发提供总体性的指导依据。 策划方案体系协调，争取土地政策支持 将巴布洛农业综合体的发展纳入高安市的国民经济和社会发展计划。强化城市规划与项目区规划的有机协调，使城市功能和项目区功能得到有效整合，重点是提供和保障旅游发展所需的基本空间和重点项目用地。 与土地利用总体规划修编相结合，落实生态巴布洛农业综合体景点及设施建设用地，将主要景区、景点、旅游服务设施和基础设施调整在基本农田范围之外，优先保障旅游项目用地指标，对具有较好经济效益、社会效益和生态效益的旅游项目优先列入市镇重点建设项目，及时安排建设用地指标。按照按照中共中央2015年第一号、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11 号）文件精神，国土资源管理部门要加强和改进土地规划计划调控，年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。加强对旅游业用地出让合同或划拨决定书的履约管理，保证政府供应的土地能够及时转化为旅游业项目供地。 坚持策划方案的时序，严格总规方案的设计 项目公司要与政府保持互动和紧密联系，并根据项目开发目标及时效性，适时编制总体规化，同步制定用地和项目开发发展规划，为市场提供决策信息。由于该项目建设周期短，要在政府及主管部门的大力支持下，注重规划实施的弹性和土地开发的时序性，远近结合，统筹兼顾，实现可持续发展。突出重点、建设一片、收益一片，提高建设用地的集约化程度，避免重复建设、无序建设和低档次开发。 完善土地管理运行机制、坚持土地的集中统一管理 高安市政府要积极支持项目公司，确保土地一级市场的统一规划、统一开发、统一管理。政府要为项目公司建立土地储备，委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行统一土地开发的管理。 优化土地利用结构，引导农村产业转型 随着项目开发的建设与发展，必然促进当地经济的繁荣，为当地居民和周边乡镇的农民提供就业机会，引导第一产业向第二产业、第三产业转型，实现农民工业化就业，增加农民收入，同时也为项目区零星村庄、技术落后且能源占用大户、荒废企业的搬迁和荒地的利用提供了机会，使土地的结构整合与综合利用得到优化，并且搬迁村民部分向镇区集中，有利于加快现代化城镇建设步伐，带动周边乡镇的城镇化建设。 重视生态环境保护，加强周边环境治理 坚持保护生态环境为前提，全面协调项目区内的各种开发建设活动，以生态环境保护和合理利用的原则，重视项目区原有脆弱的生态环境。尊重自然规律，在保证防洪、防潮、抗风和其它自然条件限制的条件下，加强生态环境保护及所在城镇和乡村面貌的整治，确保项目资源的永久利用和可持续发展，保持项目区在旅游业中的优势地位。 人才与管理保障 高安生态巴布洛农业综合体的开发，涉及旅游项目策划、景点开发、市场营销、旅游商品开发、旅游投资等多个领域，需要行政、企业、营销、服务、运营、策划、设计等方面国内外的人才，需建立和健全旅游人才的引进、交流、培养和激励机制。要及时获得政府的多方支持与合作，加强高素质人才的培养与引进，提高项目公司人才的素质与结构。通过引进专业旅游培训机构、与高等院校、旅游咨询运营机构的合作，加强旅游、餐饮、电商等从业人员培训与交流，实施专项培训和岗位进修，制定企业各类服务人员持证上岗标准，实行资格证书、持证上岗制度，规范服务内容和形式，不断提高员工的业务和文化素质水平，创造巴布洛服品牌。 组织与经营保障 组织政府管理的体制直接影响到项目区经营管理的专业化程度及效率。根据该项目的内在要求，生态巴布洛农业综合体，可以在高安市开发区管委会的领导下，形成“管委会+企业集团”的管理模式，将企业与行政管理有机结合，协调好企业经营中诸多行政事项和利益之间的关系。即借助于高安市开发区的行政机构，内设主管旅游业处室，将项目审批监管的事权统一归其管理，强化其行政管理职能和综合协调力度。发挥政府在政策法规、战略规划、环境优化、市场监管、基础设施建设、公共服务、安全保障等方面的主导作用。做到让项目公司的所有开发建设项目，在充分发挥市场机制配置资源的基础性作用下，凡涉及政府的行政审批事项，在开发区内得到一揽子解决，为项目公司在旅游投资、市场开发、产品促销、经营服务等方面，创建良好的经营环境和投融资平台， 第7章 投资估算和收益分析 投资估算 根据设计工程方案及有关资料，按照建设部2007年5月8日颁发的《全国市政工程投资估算指标》（五册）和《市政工程可行性研究投资估算编制办法》进行编制，考虑通货膨胀和工资上涨等因素，对建筑材料、人工费进行了换算调整，其中主要建筑材料价格采用贵州