成本控制与管理汇编.pptx

成 本 管 理 人力绩效部 刘丽萍 2 利润是企业永恒的目标 地产公司是干什么的? 3 利润如何获得? 卖楼啦。。。 现场收款 预收帐款 财务结算----销售收入 4 利润如何获得? 开发成本 土地成本 管理成本 资金成本 钱赚到手了吗？ 5 利润如何获得? 利润=收入-成本 6 成本是个无底洞吗？ 你是“知本家”吗？ 8 项目动态全成本 利润表 一、营业总收入 保利 万科 其中：营业收入 81.15 355 利息收入 　 　 。。。 　 　 二、营业总成本 62.7 281 其中：营业支出 49.9 206 利息支出 　 　 。。。 　 　 营业税金及附加 8.4 41 销售费用 2.56 11.9 管理费用 2.08 17.6 财务费用 -0.32 3.6 资产减值损失 … 　 投资损益 2.07 2.1 。。。 　 　 三、营业利润 20.5 76.5 加：营业外收入 3.55 0.31 减：营业外支出 0.06 0.43 四、利润总额 24 76.4 减：所得税 7.7 23.2 五、净利润 16.3 53.2 。。。 … … 六、每股收益 　 　 。。。 　 　 成本 什么是成本？ 你每一天 每一笔花费！ 什么是成本管理？ 招标时砍砍价！ 签约时签低点！ 付款时少付点！ 结算时慢慢扯…… 越低越好？ 11 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值。 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键。 价值工程的基本公式 V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 V=F/C 提升价值的五种途径  C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 --价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策 成本 经营目标 /盈利指标 项目策划 销售定位 项目设计 /产品定位 政策与市场环境 影响成本的因素 自身管理能力 项目开发节奏 /现场施工 房地产企业的主要成本管理内容有： 人力的成本 4 产品的成本 产品的建造、品质 时间的成本 生产的速度、进度 人力的成本 管理人员多少和水平 资金的成本 资金的利息 管理的成本 管理的程度、精细度 售后的成本 售后成本有： ①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤…… 房地产开发价值链分析模型 投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 。 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20% 。 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高。 19 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本测算，项目经济性评价 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么） —方案：最经济合理方案，符合项目定位 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核 竣工阶段—结算、索赔办理 轻松一刻 今天去买车了 觉得上班走路有点累 想去买辆好点的自行车 结果去了一看要2000块 旁边的人说 2000都掏了不如加点钱买辆电动 遂问电动车价格 3000，决定买  却被告知不如加点钱买小踏板摩托车划算 于是看摩托，5000，决定买 又被告知说小踏板不安全 不如买大摩托 于是再看 大摩托要8000，决定买 挑来挑去 发现看上眼的居然靠近1w 不料听说1w可以买个二手车 于是改作买小车 挑来挑去，二手捷达要将近3w，决定买 可是隔壁奇瑞的说3w可以买他们的新车了。 遂改买奇瑞 上去一坐，有点挤，不要紧。 加钱换A3，觉得车子矮 又去看瑞虎 下来一算10w多，不如买合资的。 看上polo。被告知是简配。 去订高尔夫。人说要加价 一咬牙，决定买CRV。 反正和高尔夫价格差不多。 结果听说途观好像也是那个价格左右。 去看途观。 不料看中了新passat。决定买。 一算价格，似乎可以买奥迪 于