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「房地产开发流程概述」 2015年7月 1 2 土地的变迁 待开发用地 规划建设用地 建设用地 城市建成区 程序 土地开发 “三规” 一级开发 招拍挂上市 项目开发 政府储备用地 状态 区域开发研究阶段 一级开发实施阶段 土地上市交易阶段 房地产项目开发阶段 项目运营管理阶段 总体定位、规划设计建议、开发策略 开发模式、可行性研究、实施方案 投资回报、拿地咨询 项目策划、营销代理 物业服务、二手经纪 房地产开发流程 3 第二章 第一章 第三章 第四章 房地产开发流程 房地产开发案例 土地一级开发 房地产开发小结 4 第五章 房地产开发习题 5 政府主导和企业参与的城市整体规划 根据国民经济和社会发展规划确定城市整体规划。 城市整体规划包括城市定位、发展目标，及控制规模。 认知-概念 关注城市国民经济、社会发展及城市整体规划，是认知房地产的基础 6 城市总体规划是实施土地开发的依据 认知-概念 7 8 友情提示 北京市规划展览馆 9 根据城市总体规划调整土地利用规划 认知-概念 10 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划 认知-概念 11 确定城市土地储备规划及土地供应计划 认知-概念 土地权属关系 认知-权属-关系 12 开发 —— 一级开发 依据 1.北京国民经济和社会发展计划 2.北京城市总体规划 3.北京土地利用总体规划 原土地所有者或使用者 1.征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意 2.向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局 1.受理申请并进行土地预审 2.委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案 计划编制 委办局 联席会 市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见 市国土局会同相关部门 1.确定土地一级开发主体（委托或招标） 2.下达土地一级开发批复 3.签订土地一级开发合同 市国土局商相关委办局 1.审核土地一级开发成本 2.组织验收土地 3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4.纳入市土地储备库 相关 委办局 办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续 土地一级开发主体 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设 市政府 批准 1.新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续 2.存量国有建设用地收回国有土地使用权 土地一级开发主体 征询意见和审批 组织实施土地一级开发 土地一级开发 13 ★★★ 14 国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的 内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以 及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约 定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有 关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 市规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 市建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开 发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的 批复工作。 开发 —— 政府职能部门 15 土地一级开发实施前—生地 土地一级开发实施后—熟地 开发-实施 通给水、通排水、通电、通燃气、通热力、通讯、通路及场地平整。 16 开发 —— 成本 成本构成： 征地、拆迁补偿及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 17 收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。 对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案