2010山工济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议选编.ppt

济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议;报告思路;目标界定;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;项目背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素;项目条件;城市规划;目前济南已经形成六大住宅板块布局，伴随着东部发展的强劲势头，大东部区域已经成为全市的置业关注热点;地块南北侧为社区道路，周边居住氛围较浓;地块内部平整，目前地块为毛地，正在拆迁中;地块基本指标;地块周边交通路网一般，对外交通较不便，但同时保证了社区私密与静谧性;项目周边新建小区较多，两公里范围内多家企业和办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商业配套;高新区居住核心区；与各主要区域交通连接较差；地块狭长无自然景观资源，中等规模的开发项目;问题界定;核心问题;基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，我司认为项目应该解决的核心???题是：;;2010年新政;时间;信贷新政与市场走势;市场当前反应;新政对住宅市场的影响;政府出台政策的矛头直指投资投机购房群体，新政对90平米以下住宅市场反而是一个利好消息，受政策影响较小，建议开发商重点考虑开发。;区域房地产市场分析;根据地理条件、区域认可性及济南房地产市场发展特征，划分为东、西、南、北、中五大板块，本项目属于东部板块;土地市场;2009年1月至2010年3月，东部区域市场总计新增供应11995套，约133万平；成交13814套，约148万平 自2009年1月以来，东部区域市场存量持续减少，至2010年三月仅为1381套，约18.7万平方;2009年5月以来，东部区域市场均价一直保持稳步上涨的态势;区域项目100平米以下户型，去化速度最快;区域项目客户分析;潜在供应分析;市场处于成熟期，市场存量少，对项目是利好，但潜在供应量大，受新政影响明显;消费者访谈;住宅需求客户对产品的通风、采光、卧室客厅大小、景观更为关注;中小型两居室和三居室是住宅需求者最青睐的户型;住宅客户比较关注外立面，大多选择现代风格;消费者访谈总结;业内访谈总结;消费者访谈;5;项目整体发展战略;SWOT;本项目发展战略KPI;企业影响力;基于项目本身和企业目标选择中端产品线盈利模式;项目定位;定位依据;形象定位;高新区内目前拥有企业3000多家，拥有大量的高素质产业人群，2009年济南高新区总收入1116.7亿元。 4大支柱产业：电子信息、交通装备、医药制造业和高端服务业占全区总收入的9成以上。 高新区产业发展给人民带来的生活提高显著。;未来随着高新区产业发展，政务区大量商业写字楼的崛起，会带来大量的年轻白领;首次置业客;第一阶段核心客户——追求高性价比的实用主义者 年龄：25-35岁 特征描述：城市刚性需求客户，首次置业，年轻、时尚、有独特的审美观和品位，总价敏感，关注性价比，重视与城市的联系。 第二阶段核心客户——追求生活品质的产品主义者 年龄：35-45岁 特征描述：城市中产，有良好的发展预期，重视产品品质、居住舒适度和总价，为换房一族。;产品定位原则：;各类户型抗风险分析：在买方市场情况下，宜以市场主流热销产品为主，控制风险;产品分析;高新区住宅产品以100平米以下的二房为主，从整体户型面积供应看，90平米左右户型供应占到户型总供应的55%左右。;保证东西两地块居住品质为前提，以板楼为主，配以少量塔楼，通过总价控制选择中端客户群，控制大户型产品体量;住宅 产品线结构;价格定位;预测1年后项目入市价格约7500-7800元/平米;Q2：什么样的产品更符合当前市场需求 ？;以客户为导向的项目发展策略;地块价值评估;整个项目可划分为居住区、底商配套区;以客户为导向的项目发展策略;本项目布局原则;经济技术指标;围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划;交通动线建议;出入口建议;以客户为导向的项目发展策略;“大面宽”、“短进深”的薄、短、板式高层;济南地产楼盘外立面现状：欧式风格风靡济南占据了地产界半壁江山；现代简约风格近几年发展迅猛，在济南地产也占有一席之地，新中式风格正在逐渐兴起。;济南现有高层高档小区外立面以欧式风格为主，中档小区以现代简约风格为主;建筑立面风格建议;以客户为导向的项目发展策略;布局原则 较大的户型有较好的景观面和较少的外界影响 按照开发的时间顺序，先期以小户型为主，随着环境和楼盘品质的不断显现，逐渐推出大户型产品;户型建议;户型借鉴;独立玄关收纳;以客户为导向的项目发展策略;上海嘉宁荟：做出特色园林，以提高楼盘整体形象 ;案例借鉴;景观设计建议;楼间景观营造;局部水体景观;底商的顶部露台绿化——为居民提供更多绿化空间;以客户为导向的项目发展策略;区内配套位置建议;底商设计建议:不仅满足区内需要，还要着眼于服务整个社区;配套规划建议;会所设计建议：体现现代感受，同时能够形象突出、有视觉冲击力，为居住客户提