20151203海南海花岛住宅项目产品价2033169315学案.pdf

海花岛项目组 2015年12月3日 海花岛产品价值分析 Chapter 1 认筹 快报 认筹情况 认筹及产品供应情况：总认筹8,073组，总供应10,291组（截止至12月3日晚上6点） 各物业认筹不均，客户买不到则所有徒劳无功 种类 独联别墅 双拼别墅 联排别墅 小高层洋房 (10F、17F) 情景洋房 高层洋房 (32F) 平层公寓 复式公寓 套数 56 318 460 3,898 426 1,488 2,134 1,511 总套数 834 —— —— —— 3,645 筹量 合计 146 —— 143 —— 6,312 筹量 27 43 76 1,354 143 15 2,844 3,468 供求比 48% 14% 17% 35% 34% 1% 133% 230% 激励细分 销售一套以下物业佣金对比 佣金：卖1套别墅=卖50套小公寓！卖1套洋房=2-3套公寓！ 物业 面积 单价 总价 按总价算8‰佣金 独联 298-631 3-4万 约1000-2500万 10-20万元 双拼 209-274 1.3-1.6万 约270-450万 约3万元 联排 168-223 1-1.3万 约170-290万 约2万元 情景洋房 112-238 9千-1.1万 约110-260万 约1.5万元 多层洋房 （10/17F） 40-144 7-8千 约30-110万 约6000元 瞰海高层（32F） 70-100 6-6.8千 约45-65万 约5000元 复式 21-88 9千-1.05万 约20-80万 约3000元 平层 21-87 7.5-8.5千 约15-65万 约2000元 其实，恒大首期开盘 开盘必特价、特价必升值 买到就是赚到，能抢到一套房子都是幸运的 再者，我们的产品多元，每一种产品都有非常 独特的优势，都是稀缺的产品 首期客户，只需花几十万，就可买到1600亿配套 Chapter 2 产品 理解 公寓产品 多层洋房产品 情景洋房产品 别墅产品 一 二 三 四 公寓分布及价值分析 优势： 1.大部分单位看海 2.新2000元/㎡拎包入住 3.复式户型买一层送一层 4.总价低 5.稀缺，只有6栋，以后海南不批60㎡以下的小户型了 劣势： 1.靠海，潮湿，海风粘粘的 2.远离1号岛，享受大配套麻烦 3.梯户比高、楼层多，人口密 4.单价高 5.实用率低 6.空间小、不实用，特别是家庭型客户 公寓共6栋，其中 #1、5、6为平层公寓，#2、3、4为复式公寓 G1 G2 G4 G5 G6 公寓户型配比情况 平层公寓户型配比 户型 面积段 套数 户型配比 单间 21-47㎡ 1384 65% 一房 37-60㎡ 500 23% 两房 55-87㎡ 250 12% 合计 —— 2134套 —— LOFT公寓户型配比 户型 面积段 套数 户型配比 一房 22-46㎡ 922 61% 两房 41-57㎡ 433 29% 三房 63-88㎡ 156 10% 合计 —— 1511套 —— 公寓产品| 复式31层，21-86㎡，一至三房，一房为主 1.【舒适性】4.85米层高，每层净层高才约2.4米，好看不好用，压抑，高个子压抑； 复式公寓：实际使用空间紧逼、并非适合每一组客户 2.【安全性】老人、小孩上下楼梯不方便，家庭型客户不太合适； 3.【便捷性】一房和两房的户型，洗手间/冲凉房在一楼，卧室在二楼，度假体验一般； 4.【实用性】一房一楼有开放式厨房，油烟直接过渡到客厅卧室，三房的卧室紧邻厨房； 5.【舒服性】楼梯过道只有60公分，舒适性一般； 6.【梯户比】4梯29户、4梯27户、4梯21户，大家抢电梯，生活不方便； 7.【私密性】年轻人居多，可能未来租客混杂，高端度假的感觉一般； 8.【性价比】实用率较低；实际使用空间较小。 G3瞰海公寓A型 建筑面积：约34㎡ 优势： 1. 买一层送一层，得房率高； 2. 中空客厅设计，开阔明朗； 3. 功能齐全，分区合理； 4. 拎包入住，小面积，总价低。 劣势： 1.开放式厨房，油烟入侵客厅； 2.功能分区不明显，私密性一般； 3.进深长，开间狭迫； 4.生活不便，卧室与厕所上下分离； 5. 不适合老人与小孩居住； 6.高楼层，高梯户比，居住感一般。 公寓产品| 复式户型代表 1.【楼层多】30层或31层的高层产品，户数多，公共空间不足； 平层公寓：密度超高、空间小、低总价但功能简单 3.【通风性】部分户型进深长、不通风、采光差，居住舒适感差； 4.【体验感】厨房和卧室紧邻，度假体验差； 5.【功能分区】两房户型功能布局不清晰，卫生间门口正对餐厅； 6.【单价段】单价7500-8500元/㎡； 7.【附加值】无家居券赠送； 公寓产品| 平层31层，21-87㎡，一至两房，单间最多 8.【实用程