2014佳源集团商业项目运营管理相关制度选编.ppt

商业项目运营管理相关制度、重点和要点讲解 2014年5月12日 2 第一部分 运营管理工作的重要性 第二部分 工作相关流程和注意事项 第三部分 运营服务体系的内容和要求 目的 什么是运营管理 第一部分 运营管理工作的重要性 运营管理，可分广义和狭义。狭义的运营管理，我们目前分前期运营管理和后期运营管理。 前期运营管理（项目整体开业前），主要包括四方面：前期介入的设计要点管控、前期的物业服务、招商后续的运营服务工作、开业期运营管理等； 后期运营管理（项目整体开业后），主要包括四方面：项目整体经营管理和服务、项目整体形象策划推广和包装、日常的物业服务管理、商家的优化调整管理。 4 定义 第一部分 运营管理工作的重要性 运营管理的目的是通过统筹和整合各种资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商业项目的购物、消费环境和建筑空间，从而保持商业项目的运营活力，提升项目整体的价值。 5 目的 第一部分 运营管理工作的重要性 第一部分 运营管理工作的重要性 运营工作正式开始的节点—— 招商完成第一份正式合同的签订，并转至运营。 运营工作成为项目重点工作的节点—— 第一批商户进场装修。 6 第一部分 运营管理工作的重要性 招商是运营的开始，运营是对招商成果的延续。 运营管理是自始至终全过程的。 招商的目的是让项目实现开业，运营的目的是让项目快速稳定繁荣，实现经营收益和资产增值的同步最大化，满足开发者、投资者、经营者、管理者和消费者多方利益的平衡。 运营管理的好坏是影响项目成功与否的关键因素之一。 专业的运营团队比招商团队更稀缺、含金量更高，是未来商业地产发展的最亟需资源。 7 第一部分 运营管理工作的重要性 要做运营不难，但要做好运营很难；难在经验、难在专业、难在细心和用心、难在需要时间。 运营，看似微不足道、实则攸关重要。 我们必须充分认识运营管理的重要性，正确对待、时时关注、充满信心。 商业项目运营管理工作的现状：没有丰富的经验、没有成熟的模式、没有强大的团队、…… 没有不变的商业，只有永不停歇地适应和创造。 运营——运在四方、营在坚持。 8 第一部分 运营管理工作的重要性 要做好一个项目的运营管理，必须在项目前期就开始打好以下四方面的基础： 9 1、项目本身的基础 （选址、定位、设计、建设、销售） 2、运营团队的基础 （招商员、运营员、工程员、一线物业人员） 3、运营数据的基础 （项目基础资料、各类方案、商铺信息台账、商家档案、租金、效益测算；各类设施设备的资料等） 4、运营规范的基础 （制度体系、服务体系、运营理念和要求，如合同执行的严肃性） 目 录 CONTENTS 前期介入 开业管理 交付和移交 目 录 CONTENTS 第二部分 运营工作的相关流程和注意事项 运营管理 物业招投标 样板区管理 12 12 1、在开盘前三个月，招商运营部（项目所在地的商业公司）负责人牵头组织房产公司相关部门召开招投标工作的专题会议，在会议上明确相关部门的职责、责任分工、完成的时间节点等事项。 2、物业费定价及成本测算 开盘前50日，招商运营部（项目所在地的商业公司）根据当地指导价，结合项目整体配套情况完成周边楼盘物业费调查、项目物业费成本测算后，发起上报项目物业收费标准的请示，经房产公司总经理审核后、报商业管理中心审核、分管执行总经理审批。物业收费定价必须建立在项目收支平衡的基础上。 3、整体招投标工作必须在房产公司办理预售证前40日内完成。房产公司相关部门须就招投标工作与政府职能部门做好沟通对接。 4、在确定招投标形式及开标时间后，招商运营部（项目所在地的商业公司）按照总部确定招标文件模板，在7日内完成招标文件编制工作，在开标前25日将招标文件报商业管理中心审核，审核通过后2个工作日内完成用印，并提交行业主管部门确认。 13 13 1、为规范项目前期运营的服务和管理工作，为项目及客户提供优质的接待服务及环境品质，更好地宣传服务及楼盘品质，招商运营部（项目所在地的商业公司）应重点做好运营团队的服务形象、服务品质、项目环境品质、安全保卫、公共能耗及工程维修管理等工作，具体详见《商业项目运营服务工作指引》。 Text in here 服务品质 服务形象 样板区是项目楼盘品质的缩影，极大程度上推动了房产销售，是展现商业公司优质服务和高尚品位的窗口。 环境品质 15 15 2、为确保样板区震撼开放轰动开盘，招