环北京市场发展年报：需求外溢,量价齐升汇编.doc

环北京市场发展年报：需求外溢，量价齐升 政策及规划 政策： 受益于京津冀一体化利好，环京部分区域房价上涨迅速，为抑制投机炒房行为，稳定区域房价，促进房地产市场健康平稳发展，多区域相继出台了限购政策。 廊坊限购：2016年4月1日，为稳定廊坊房价，廊坊市政府公布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中针对北三县及固安，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。 怀来限购：2016年11月30日，为进一步规范怀来县房地产市场秩序，怀来县政府印发了《怀来县人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，规定非本县户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。 短期来看：在限购政策出台一两个月内，市场成交量显著下滑。 长期来看：成交反弹明显，且价格仍在波动上涨，对于稳定房价作用不大，政策的严苛程度及后期执行力度较为关键。 政策： 2016年8月17日，廊坊市政府发布《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》，再次出手整顿楼市，政策分7条从多个方面规范市场交易秩序，包括土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则、商品房预售必须五证齐全等。 规划：“”城际铁路网络规划，“七环”已建成通车，构建京津冀区域发展大格局 2016年11月28日，国家发改委批复《关于京津冀地区城际铁路网的规划修编方案（2015-2030）年》，到2030年，京津冀之间基本形成以“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络，未来将由24条城际铁路线路联通，总规模达3457公里。 2016年12月6日，密涿高速公路河北段正式通车，至此，北京大外环“七环”终于全线贯通。北京大外环“七环”又称首都地区环线高速，根据国家高速公路网规划，其全长约942公里，其中河北境内约850公里，由12条高速公路组成。 对于很多深耕环京的开发商来说，京津冀的开发建设才刚刚开始，环京区域楼市还有很多价值洼地有待进一步挖掘，共同享受未来京津冀轨道交通建设带来的红利。 房地产市场 整体市场： 2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”，其中成交面积1764万㎡，同比增加16%；成交均价9395元/㎡，同比上涨26%；环京市场成交金额占大北京整体市场的37%，同比去年提升7个百分点。 注：环北京区域包括燕郊、大厂、香河、廊坊市区、固安、武清、涿州 整体市场： 2016年环北京市场月均成交面积147万平方米。受北京“930”政策影响，10-11月成交量明显下滑。价格方面，从全年整体来看，前9个月平均成交价为8943元/㎡，但随着市场逐步进入调整期，月均成交均价较新政前上涨19%至10683元/㎡。 区域市场： 区域市场成交结构：成交结构随着均价的上涨而升级，环京主要区域高价位门槛均超百万 重点区域-燕郊：2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升” 重点区域-香河： 2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交27617套，同比去年增加15%；成交均价同比上涨52%。受燕郊区域库存不足的影响，大量刚需购房客群外溢香河，9月份成交量达到全年最高至5710套，但随着“930”新政调控的加码，成交量快速回落，价格也略有下滑。 重点区域-固安： 2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”，其中累计成交30565套，同比去年减少5%；成交均价同比上涨37%。受益于大兴第二机场规划建设的利好，固安楼市明显升温，区域价格呈现不断上涨的态势。后期由于房管局严查五证、规范整顿市场，固安区域入市房源较少，成交量下降。 重点区域-廊坊： 2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”，其中累计成交32538套，同比去年增加73%；成交均价同比上涨21%。受固安限购影响，部分刚需外溢到廊坊，另有廊涿城际和机场S6线等轨道交通的利好，吸引更多投资客置业廊坊，带动廊坊北部区域快速发展，全年成交量涨幅明显。 土地市场 土地供应： 2016年环京区域土地供应同比下滑8%，住宅用地仍占主导。共推出土地规划建筑面积2242万平方米，同比减少8%；其中住宅规划建筑面积1436万平方米，同比减少4%，占总规划建筑面积的64%。 土地成交： 2016年环京区域土地成交量呈下滑趋势，住宅用地降幅达19%。共成交规划建筑面积1902万平方米，同比减少7%；其中住宅用地规划建筑面积1110万平方米，同比减少19%。 土地成交价：成交楼面价同比增速加快，创历史新高 2016年环京区域土地成交价同比有所上涨，整体用地和住宅用地成交楼面价均创历史新高。其中整体用地成交楼面均价为1099元/平，同比上涨10%；住宅用地成交楼面均价1261元/平，同比上涨