第三章其他规管地产代理实务的法律.PDF

第三章：其他規管地產代理實務的法律 及物業轉易程序 第三章： 其他規管地產代理實務的法律及物業轉易程序 目錄 段落 頁 其他規管地產代理實務的法律 1 – 23 合約法 47 - 52 24 – 25 失實陳述 52 - 53 26 – 34 疏忽 53 - 55 35 – 59 其他與地產代理實務有關的條例 55 - 61 物業轉易程序 60 – 64 物業轉易步驟 62 - 64 65 – 71 買賣協議／轉讓契 64 - 70 72 – 78 成交 70 - 72 79 – 93 按揭 72 - 75 94 – 108 物業相關稅項 75 - 78 第三章： 其他規管地產代理實務的法律及物業轉易程序 其他規管地產代理實務的法律 合約法 合約 1. 合約是兩方或多方之間訂立具有法律約束力及在法律上可強制執行的協議。合約可以是 明文合約或隱含合約。明文合約通常採用書面或口頭形式。在某些情況下，法律會根據 各方的持續行為，裁定隱含合約存在。 合約可以是「簡單合約」或契據。書面合約由一方在合約上簽署接受合約約束。以契據 形式訂立的合約必須經「簽署、蓋章及交付」。這種方式表示受約束的一方必須： ● 簽署該文件； ● 加蓋其印章，或 貼上紅色圓形貼紙；或 在圓圈中註明「蓋印位置」（L.S.），表示將加蓋印章之處；及 ● 交付該文件。 2. 只有少數合約須透過契據形式訂立，例如，所有授權書必須透過契據訂立。任何設立或 處置法定產權或土地利益的文件，通常也須透過契據訂立，例如： ● 超過三年的租約； ● 業權轉讓；及 ● 按揭。 合約的形成 3. 合約的必要元素包括(1) 要約、(2) 承約、(3) 代價及 (4) 建立法律關係的意圖。 要約 4. 是要約人給予受要約人一項作出或避免作出若干指定行為的明確承諾。要約通常須向 特定的人士作出，但在若干情況下，亦可向公眾作出，例如刊登提供服務酬金的廣告。 要約與「邀約」不同，邀約是邀請他人提出要約。例如，在政府的土地拍賣中，拍賣官邀 請出價屬於「邀約」而非要約。 47 第三章： 其他規管地產代理實務的法律及物業轉易程序 一般的規則是，要約在獲得承約前可予撤銷。若要有效地撤銷要約，要約人必須將撤銷 通知受要約人，要約已經撤銷。在若干情況下，如果要約於指定時間內未獲承約，或並 無指定時間，但已過了合理時間而未獲承約，要約可能作廢。 5. 要約一經承約，而且符合若干承約規則，合約便存在。 ● 承約必須為無條件的。要約不可有條件地承約，否則便會破壞要約，並構成反要