关于拆迁居民户用合同能否抵押贷款调研.docVIP

关于拆迁居民户用合同 能否抵押贷款的调研 按照政府“折房还房”的规定，关于拆迁户能否用合同抵押贷款的有问题，我社对此进行了必要的调研，认为拆迁户居民户与房开公司或政府签订合同不能向金融部门抵押贷款。 《中华人民共和国物权法》第一百八十条明确规定可以抵押财产有以下几种：1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产；而《中华人民共和国担保法》第三十四条规定可以抵押的财产有以下几种，1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；3、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；4、抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；6、依法可以抵押的其他财产。从我国《物权法》及《担保法》规定的可以抵押的财产来看，拆迁户按照政府“拆房还房”的规定签订的合同不属于上述两部法律的规定的财产之列。 作为拆迁户签订“拆房还房”的合同，有人理解为一种期货合同或者是“期权”，那从我国《期货管理条例》及期货的含义是不不符合，期货的含义是交易双方不必在买卖发生的初期就交收实货，而是共同约定在未来的某一时候交收实货，因此中国人就称其为“期货”。而期权是在“期货”的基础上产生的一种金融工具，是指在未来一定时期可以买卖的权力，是买方向卖方支付一定数量的金额后拥有的在未来一段时间内或未来某一特定日期以事先规定好的价格向卖方购买或出售一定数量的特定标的物的权力，但不负有必须买进或卖出的义务。根据我国《期货管理条例》规定，期货或期权的交易必须要在期货交易所或期货交易公司交易。拆迁户的签订的“拆房还房”合同并不满足期货或期权的特征。 根据《物权法》第一百八十条第七款和《担保人》第三十四条第陆款的规定来看，把拆迁户签订的“拆房还房”的合同看着是一种权利合同的话，理论上是可以向银行质押贷款的，但在实际操作中的可行性较差，风险较大，主要原因是：首先“拆房还房”的权利是建立在拆迁户原有的房产的基础上，拆迁户原来的房产被拆除后，其实物已经消失，即拆迁户实际已经丧失了原有房产的所有权，仅仅取得了开发商“还房“的一个承诺或者说一种期待权，并不实际拥有房产的所有权。第二、拆迁户“拆房还房”的“房”在短时间内很难实际拥有（一般需要三到四年的时间能拿到房产证），而银行贷款的期限一般是一年到两年，最长是三年期的贷款，使其抵押登记落实困难，导致银行的抵押权落空，出现风险后，无法行驶抵押权。第三，即使可以办理抵押登记，如房开商需要将其开发的房产进行了在建工程抵押，可能导致重复抵押的情况发生。 综上，按照政府“拆房还房”的规定，拆迁户签订的“拆房还房”合同基于我国法律法规及银行可操作性来看，是不可能向银行抵押或者质押贷款。