青岛市城阳区写字楼物业剖析.docVIP

写字楼物业分析 1.城阳区写字楼物业概述 便利的交通条件，吸引大量企业进驻城阳 城阳区拥有便利的海、陆、空交通条件，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。 截止2005年，城阳区累计批准利用外资项目3385个，合同外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，开工投产外资企业2039家；工业企业总数累计达到6200余家。另外，2005年新增民营业户4565户、累计达到1.8万户。 企业形态，制约写字楼物业的需求 城阳区支柱产业以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息等生产加工业为主，这些行业的相关企业通常以现场办公为主，并拥有自己的生产厂房，办公用房也以自建为主。城阳区的第三产业以商贸流通业和餐饮业为主，相关企业的办公地点通常选择在专业批发市场或者行业较为集中的商业街上，对于市场上供应的高档写字楼需求较小。 2.城阳区写字楼物业供应状况 2.1.现有供应状况 除去各工业企业工厂内的办公楼之外，城阳区正阳路沿线是商务办公楼最为密集的区域，例如城阳区政府、城阳税务、城阳法院、网通、建设银行、农业银行、泰盛城建集团等等行政事业单位和大型企业均把办公楼设置在正阳路两侧，这些办公楼以自用办公为主，只有极少部分对外出租经营。 就目前市场供应情况来看，城阳区作为写字楼产品对外出售供应，并已经投入使用的商务办公楼寥寥无几，较具代表性的项目只有天一广场和喜盈门财富广场两个项目。这两个项目分别于2003年和2006年投入使用。 2.1.1.供应规模 项目名称项目位置开发商供应规模天一广场正阳路西侧青岛城阳天一建筑技术开发有限公司6000平方米喜盈门财富广场原喜盈门超市青岛华鹏置业有限公司6430平方米城阳写字楼市场现有供应极为有限，总体供应体量约12000平方米，相比青岛市南区的颐和国际项目，仅写字楼部分面积就在57600平方米之上。有效需求不足是导致城阳区写字楼市场供应不够旺盛的根本原因。 2.1.2.产品供应形态 项目名称建筑形态建筑层数户型分割天一广场含写字楼、住宅、底商的建筑综合体底部网点1-2层、写字楼3-15层60——100平方米；整层面积540平方米喜盈门财富广场含写字楼、住宅、商场裙楼的建筑综合体底部商场1-3层，写字楼4-11层77.54——109.52平方米；整层面积772.58平方米城阳区现有供应写字楼项目，均为综合体建筑，包含商业、住宅、写字楼等三种业态。如此设计的优点是，可以规避单一产品供应体量过大造成的市场风险。 从现有供应产品的建筑层数和户型分割状况来看，城阳区写字楼项目具有一定的同质性。最小分割户型面积60-70平方米，最大分割户型100平方米左右，说明了城阳区现有写字楼面向的客户群以成长性中小企业为主。 2.2.潜在供应状况 城阳区正阳路沿线也是潜在写字楼项目主要供应区域，当前在建项目有启阳国际、盛世民生花园、银盛泰·国际商务港、现代综合楼等；另外正阳路两侧还有大量的商业商服用地亟待开发，这些地块均存在供应写字楼项目的可能。 启阳国际 项目位置：城阳区正阳路与绣城路交汇处 开发商：青岛启阳投资实业有限公司 总占地：29126平方米 总建筑面积：100500平方米 该项目为综合体建筑，含有酒店、博物馆、商业、住宅、写字楼多种业态。其中写字楼部分约10000平方米，户型分割单元为60——100平方米，目前尚未动工建设。该项目计划2007年1月开盘，写字楼部分预计售价6000元/平方米之上。 盛世民生花园 项目位置：城阳区正阳路与华城路交汇处 开发商：城阳长安房地产开发有限公司 占地面积：52867平方米 总规划建筑面积：89874平方米 该项目于2006年3月份获得土地，住宅部分土地使用年限50年，商服部分土地使用年限40年，成交楼面地价971元/平方米。该项目住宅部分已经施工建设，并于2006年11月26日开盘销售，销售均价4850元/平方米。该项目写字楼部分主要沿正阳路设置，为三栋单体建筑，总供应面积约48000平方米，标准层面积约800平方米，最小分割约300——400平方米，目前尚未动工建设。 银盛泰·国际商务港 项目位置：城阳区正阳路与山城路交汇处 开发商：青岛银盛泰房地产有限公司 占地面积：11952平方米 总规划建筑面积：44222平方米 该项目地块于2006年8月份获得，属于商业用地，容积率小于3.7，土地使用年限40年，成交楼面地价414元/平方米。该项目欲以新颖的LOFT和SOHO商务办公概念打造城阳商务新坐标。 3. 城阳区写字楼物业需求状况 3.1.价格水平 项目名称价格水平租金水平销售率天一广场4700元/平方米（2003年均价）； 元/平方米（当前二手房