定位规划设想.pptx

盈沣·国际广场商业定位规划设想李永文 目录 项目定位 项目规划 项目简析 项目简析 1、宏观背景 21世纪，是海洋的世纪，胡锦涛总书记2009年4月指出打造山东半岛蓝色经济区以来，整个半岛城市群迎来新机遇。 烟台市位于蓝色经济的核心，经济总量居七大中心城市次席，是重要的制造业基地和港口城市；区域性金融、贸易、服务中心；旅游度假胜地。 2、主要经济指标 烟台市指标 类别 数值 居民储蓄存款余额（亿元） 1246.35 城镇居民人均可支配收入（元） 21772 城镇居民人均消费支出（元） 11829 进出口总值（亿元） 239.44 社会消费品零售总额（亿元） 829.7 年末总户数 2285132 年末总人口 6514743 芝罘区指标 类别 数值 地区生产总值 1504678 人均生产总值 54445 第一产业 21973 第二产业 541937 第三产业 940768 批发及零售业 231467 住宿及餐饮业 131372 房地产业 9100875 3、项目区位 项目位于烟台市芝罘区，为繁华市中心 项目区位 项目位置 盈沣·国际广场 4. 项目交通条件 项目南邻二马路，东至虹口路，北靠滨海海岸线，具有得天独厚的区位优势。 项目距离烟台长途汽车站、烟台火车站、烟台港仅5分钟车程。 项目位于繁华中心区，周边有学校、医院、银行、酒店等，配套设施齐全。 项目地 盈沣·国际广场 5、项目顾客资源 顾客资源现状 第一商圈（核心商圈）： 居住人口22万，高校师生13万 第二商圈（次级商圈）： 覆盖人口约190万，人均可支配性收入约2.2万元 第三商圈（边缘商圈）： 覆盖人口约1200万，含盖烟台地区及部分威海地区 广泛商圈 山东省及国内外来烟台旅游、商务人群 · 项目地 第一商圈 第二商圈 第三商圈 项目定位 1、项目定位 1.1 定位思路 做强餐饮、休闲、购物 做亮夜生活 做优邻里商业 导入中高档时尚 逐步培育城市商业中心 1.2 项目定位 为烟台打造一个休闲的后花园！ 烟台餐饮、休闲、购物的消费目的地！ 烟台宜居的城市中心、城市公共生活目的地！ ——尚品家·娱乐圈·美食界—— 2、产品定位 城市能量中心——核心辐射范围定位为烟台城区，在城市功能中扮演重要角色——城市餐饮休闲购物中心。 项目具备全部商业元素，完整城市功能 区域商业中心——注重与周边项目错位、融合，整合扩大商圈，形成区域商业中心 复合多功能的购物中心——作为城市功能的重要组成，将导入中高档时尚购物 家庭娱乐中心——涵盖各年龄段、全客层消费 商务中心——作为政务新区及城市CBD的重要组成部分 3、商业功能定位 项目经营什么 重视区域内中高消费群体的基本需求 在注重消费档次的同时，强调美食、休闲、娱乐、购物等各方面的体验诉求 人们对后现代生活方式的追求 注重城市文化、历史、艺术与项目融合 引导消费需求，打造全新消费理念，突出消费全过程、全方位的身心体验。既是购物的场所，也是集餐饮、娱乐、休闲、聚会、商务于一体的城市文化生活中心。 3.1 项目经营什么 抓住烟台丰富的餐饮文化，以不同档次、不同类型的美食，满足各类餐饮需求 通过强势品牌的引进，凸显项目地标型商业的属性 强调中高端消费人群的休闲娱乐，满足其商务及家庭式的消费需求 现阶段通过做强餐饮、休闲、娱乐等商业项目的能量中心，提升零售品牌，以增强目的性消费，提升整体人气，培育商圈。 3.2 项目功能定位 餐 饮 休 闲 娱 乐 购 物 聚 集 人 气 3.3 主营品类定位 儿童体验中心 文化书店 影院 电玩 桌球会所 美容、SPA、美发 家居用品 婚纱影楼 中高档时尚服装 皮划艇俱乐部 功能店（音像店、鲜花店、银行） 美食汇 西式快餐 特色美食 小吃、水果捞 西餐厅 3.4 经营者定位 国际知名连锁商家 国内知名连锁商家 区域型连锁知名品牌商家以及在山东省已经开辟市场的国内连锁品牌 烟台本地具有一定实力、具有较强的市场认可度的经营商家 烟台周边城市有较强经营实力，有外地拓展意愿的经营者 特色化 文化、历史、艺术、人文、自然 差异化 戏剧性，主题化 价值点 吸引人流，培育商圈 休闲美食+体验式商业 4、消费者定位 4.1 如何吸引消费者 核心客层：政府及行政事业单位工作人员、企业管理人员、白领、私营业主及成功人士，收入稳定，消费能力强 第二客层：上班族、学生，追求时尚，消费能力一般，但能够带动人气 补充客层：外来游客、流动人口等，消费能力较强，但以偶然消费居多 4.2 消费者定位 4.3 消费者特征 追求消费的优越感 注重生活品质 追求时尚、