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基于AHP和模糊综合评价模型的房地产估价市场比较法研究 　　摘要：市场比较法是进行房地产估价时应用最广泛的一种方法，AHP和模糊综合评价模型将模糊数学作为基础方法，基于交易实例因素差异量化的模糊性，对影响交易实例和待估房地产价格的所有因素进行量化处理，建立权重模糊集合和单因素评判矩阵，对影响交易实例价格的特征因素进行综合评判求解，改进了传统的市场比较法，使估价结果更加客观、科学地接近待估房地产的真实价值。 　　Abstract： The market comparison method is one of the most widely used methods for real estate appraisal. The AHP and fuzzy comprehensive evaluation model will be used as the basic methods of fuzzy mathematics， based on the fuzzy nature of the factors of transaction， the paper makes a quantitative treatment of all the factors affecting the transaction instance and the real estate price. A comprehensive evaluation is made on the factors affecting the price of the transaction， and the traditional market comparison method is improved， which makes the evaluation result more objective and scientific. 　　关键词：市场比较法；因素修正；模糊数学；交易实例 　　Key words： market comparison method；transaction instance；fuzzy mathematics；factor correction 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）19-0191-04 　　0 引言 　　房地产估价的四大基本方法有市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法，其中市场比较法是最常用也是最重要的反映房地产市场价值的评估方法。随着我国房地产市场交易的日益活跃，房地产估价行业迅速发展，交易数量不断增加，市场比较法的运用条件也越来越成熟。然而传统的市场比较法中，影响房地产价格的各种因素修正以及因素修正后确定待估价房地产的价值时主要依赖于估价人员的经验，主观随意性较大，估价质量难以保证，严重影响了市场比较法估价的精确度，阻碍了估价业的科学发展。本文运用AHP和模糊综合评价模型对交易实例的特征因素进行量化修正，并且引用模糊数学贴近度的概念，根据待估价房地产与可比实例的贴近度来确定权重，贴近度大的赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重，以提高估价的准确度，使估价结果更加接近待估房地产的真实价值。 　　1 市场比较法的应用及缺陷 　　1.1 市场比较法的定义 　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法进行房地产估价时最关键的步骤就是如何选择类似的房地产，类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在建筑结构、规模、档次、用途等方面与估价对象相同或相近的房地产[1]。由于房地产市场的不完全性和房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。另外由于交易双方的个人爱好、知识水平、交易情况的不同，对市场上广泛认同的价格效用比也不一定把握准确，个别的交易也会偏离市场的正常交易。因此，在运用市场比较法进行房地产估价时，需要对交易情况、交易日期、一般因素、区位因素、个别因素等进行调整，经过修正，可把可比实例房地产的实际成交价格变成估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。计算公式为： 　　估价对象价格=可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×一般因素修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数 　　1.2 市场比较法的适用条件 　　市场比较法适用于在房地产市场发达、活跃和完善的地区中具有广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产数量众多、交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础。这些交易案例