2016年北京房地产市场发展研究报告1选编.docx

目录摘要2一、经济环境：经济增速下滑、物价指数上涨、投资创新高31.经济增长：GDP增速6.9%，比去年下滑0.4个百分点32.物价指数：与全国持平，8月为年内高位53.人民生活：居民收入稳步增长，继续跑赢全国水平54.固定资产投资：低位回升，民间投资成为拉动投资增长主要力量65.贸易：进出口规模降幅扩大，增速为近16年来最低66.房地产开发投资及建设：投资创历史新高，新开工回升，施工和竣工明显回落7二、政策环境：宏观政策日趋宽松，区域发展上升新高度131、全国政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松132、北京政策：推进房地产市场健康发展，构建京津冀一体化16三、市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升251.商品房市场：需求旺盛，价格大幅上涨，供求基本平衡252.住宅市场：量价齐升自住豪宅市场两极分化显现293.写字楼：供需两旺，销售价格创历史新高644.商业用房：需求释放，市场整体回暖明显705.二手房市场：市场明显回暖，价格持续走高79四、土地市场：量跌价升，出让金创历史新高811.土地价格：楼面均价创历史新高；溢价率稳步提升812.土地成交：成交量持续回落，住宅用地成交向远郊区蔓延833.土地推出：推出量继续减少，普通住宅供应量同比缩减25%844.土地出让金：出让金达1984亿元，创历史新高855.重点地块：十大地块总金额突破600亿元，楼面均价同比上涨46%86五、销售额前十企业占比回升，企业拿地力度加大891.市场份额：TOP10房企销售额增长，市场份额持平892.拿地情况：总体市场活跃，企业拿地金额与规模力度加大913.资金来源：房产资金来源总额增加，自筹资金增幅最大92六、市场展望：住宅市场量跌价升，改善性占比扩大921.政策趋势：政策利好，限购政策略有放宽932.房产市场：整体市场继续向好，成交“量跌价升”93?南城成交量继续高居前列，丰台区继续成为京城楼市重心94?刚需楼盘供应减少，改善型楼盘占比持续增加943.土地市场：成交量跌价升，“面粉贵过面包行情”延续954.企业表现：龙头企业份额占比维持高位，拿地力度增强95小结96研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，摘要宏观环境：经济增速下滑，物价指数上涨，投资创新高2015年，面对错综复杂的外部环境和改革发展的艰巨任务，全市上下积极适应经济发展新常态，加快转变发展方式，大力统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作。经济增速下滑，物价指数上涨，固定资产投资低位回升，投资结构有所优化，消费品市场运行平稳，进出口总值降幅扩大，居民消费价格温和上涨，居民收入稳步增长。整体来看，2015年，全市经济保持了平稳健康发展的良好态势，完成了全年主要目标任务，为“十三五”顺利开局奠定了坚实基础。市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升总体表现：需求旺盛，价格持续增势，供求基本平衡，重点区域持续受到热捧价格方面：北京商品房销售均价为23291元/平方米，同比涨幅达16.8%，均价突破20000元/平方米。商品住宅成交均价整体稳中有升，整体在24550元/平方米徘徊，二手房价格指数增幅高于新房。需求方面：北京市共成交商品房1682.5万平方米，销售金额3918.6亿元，同比分别增长15.9%、35.4%。其中，住宅销售面积和金额分别为1133.9万平方米和2783.7亿元，同比分别增长19.8%、37.7%，60-90平之间的小户型仍为市场去化主体，五环内占比提升明显。供应方面：2015年，北京市商品房新批上市面积1795.3万平方米，新批上市面积自上年创历史新高之后，开始有所下滑，较上年下滑12.2%，但供应量依然处于高位。商品住宅月均新批上市85万平方米，与2014年均值相比下降37%，处于近七年来次低位。近郊区新增供应集中度高，昌平、朝阳热点区域竞争压力较大。供求对比来看：商品房销供比增长至0.94，住宅销供比上升至1.1，市场供求趋于相对合理水平。二手房市场：北京二手房市场持续升温，成交量较2014年明显增加，全年成交20.9万套，较2014年上涨67.56%；全年二手房价格稳步上升，二手房样本挂牌均价累计上涨5.77%；二手房均价峰谷对比值和年内涨跌幅均为8.8%。不同区域：朝阳市场份额最高，各区供需分化明显受区域规划和自住房的影响，各区供需分化明显。价格方面：除海淀之外，各区域商品住宅成交均价总体上涨。成交方面：朝阳商品住宅成交量占比最大，为14.0%，昌平区域和通州区域商品住宅成交量紧跟其后，占比分别为13.5%、13.2%。供应方面：通州、大兴、房山、顺义和朝阳五个区域新批上市面积占比下降，其他区域均有上升，昌平占比跃居各区域首位，达14.8%。供求对比方面：受区域规划影响，通州区域供不应求形势严峻，怀柔、密云