美国房地产投资信托基金(REITs)运行方式汇编.docxVIP

美国房地产投资信托基金（REITs）运行方式? ? ? ? 房地产投资信托（Real ?Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。房地产投资信托并不是常规意义上的基金，只是一种税收政策上与基金类似的投资工具。?? ?美国房地产信托基金（REITs）的分类? ? ? REITs根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者和避税需求以多样的形式存在。根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为权益型、抵押型和混合型三种；根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和私募型；根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型；根据是否上市交易，将房地产投资信托分为在交易所上市交易的公开交易型和不公开交易的非交易型或私募型；根据组织形式的不同，可以将房地产投资信托分为信托型和公司型。? ? 1. ?根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为：权益型、抵押型和混合型三种。权益型房地产投资信托（Equity REITs）权益型房地产投资信托是指通过直接控制房地产或通过入股经营房地产公司成为合营股东的方式获得房地产产权，进而从房地产经营中直接获益。其投资收益主要来源于房地产买卖所得利润、房地产租赁所得租金、物业管理收入等。因为大多数权益型房地产投资信托都是通过入股经营房地产投资业务的公司并获得股权的方式运行的，其属于股权投资，具有以下特点：1.因其属于股权投资，所以不能直接要求返还本金，但信托资金可以通过股权转让的方式随时退出，较传统的房地产投资具有更强的流通性和变现性；2.通过股权投资的方式入股房地产公司，其投资收益受房地产公司的经营状况影响大，因此该类型的房地产投资信托的风险和收益均较高。抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs）抵押型房地产投资信托的功能相当于金融中介，将募集的信托资金用于房地产抵押贷款或购买抵押证券（MBS），其投资收益主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费，抵押贷款利息以及通过发放参与型抵押贷款所获得的抵押房地产的部分租金和增值收益。该类型的房地产投资信托的投资收益低于权益型房地产投资信托，但由于其不直接参与房地产经营，因此风险也低于权益型房地产投资信托。混合型房地产投资信托（Hybrid REITs）混合型房地产投资信托是指同时从事权益型和抵押型两种投资的房地产投资信托。其风险和收益介于权益型房地产投资信托与抵押型房地产投资信托之间。2. ?根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和私募型。公募型房地产投资信托公募型房地产投资信托以公开发行的方式向不特定的社会公众筹集信托资金。其具有以下的特点：（1）公募型房地产投资信托的投资者是不特定的社会公众，其对投资金额要求较低，从而为中小投资者进入房地产市场提供了一条十分有效的途径。（2）投资主体众多，资金来源广泛，投资多样化，容易分散风险。（3）具有较强的可变现性。（4）为了保护众多投资者的权益，公募型房地产投资信托的各个运行环节都具有严格的条件和程度，因此其运作机制僵硬、缺乏灵活性。私募型房地产投资信托私募型房地产投资信托以非公开发行的方式向特定的投资者募集房地产投资信托资金。因其投资者数量有限、投资对象特定、最低投资额要求高，因此投资者多为特定的机构或大投资人。由于其采用非公开方式进行，且投资者控制在一定的范围内，因此其投资信托资金的运作机制较公募型模式宽松、灵活。3. 根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型。封闭型房地产投资信托封闭型房地产投资信托具有封闭性，在设立时已确定发行总额，其规模相对固定。该类型的房地产投资信托发行完成后投资基金总额及份额在相当期限内不得增减，在投资信托基金存续期间，投资人不可要求赎回基金，但仍可通过证券交易市场转让。开放型房地产投资信托开放型房地产投资信托具有开放性，其对拟发行的投资信托基金总额和份额不限定，在信托基金存续期间处于变动状态，其信托基金总额不固定，可以增加发行受益凭证，投资者也可随时赎回。但是具体来说这种类型的房地产投资信托相对较少。4. 根据是否上市交易，将房地产投资信托分为公开交易型和不公开交易型。????不论是权益型还是抵押型REITs，在交易所上市交易的都称为公开交易型REITs（PublicTraded REIT），不公开交易的REITs被称为非交易型REITs（Non-listedREIT）。以美国为例，两者的区别在于? ? ?非公开交易型REITs可能存在的问题包括：? ? （1）由于无法在公开市场上出售份额，这类REITs份额缺乏流动性。一般来说虽然都会设置赎回条款，但是