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CMRC朗润预测（“NSD网页”—“CMRC中国经济观察”子目录） 北京大学中国宏观经济研究中心（China Macro-economic Research Center: CMRC/CCER）2005年开始举办“中国经济观察”季度报告会，研讨宏观经济形势和热点问题。 四波房地产调控（2009年12月-2011年1月） 1）2009年底“国四条”： 一般方针宣示调控； 2）2010年1月“国十一条”： 房贷首付和利率调控； 3）2010年4月“新国十条”： 房贷发放数量调控； 4）2011年1月“新国八条”： 自有资金购房调控； 房地产政策：2008年下半年转向 12月8日国务院126号文件：“支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持”。 12月20日国务院131号文件：“对贷款购买……二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。要求坚持正确的舆论导向，积极营造良好的舆论氛围。 被评论为实际废止2007年7月抑制二套及以上住房购买信贷政策。 2009年初夏政策仍鼓励房地产 4月29日国务院常务会议决定调整现行固定资产投资项目资本金比例，5月27日国务院发通知把保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年水平。其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。 房地产四波调控（1） 1）2009年底“国四条”：12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 2）2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）调整二套房信贷政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭……，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”。 房地产四波调控（2） 3）2010年4月17日国务院“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知”（新国十条）： 90平方米以上首付款比例不得低于30%。二套首付不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。三套及以上住房首付比例和利率应大幅提高。 商品房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 房地产四波调控（3） 从更长期视角观察 目前经济增速趋缓可能也与一些长期结构性因素趋势性变化有关： 1）人口红利因素的逐步消失; 2）农业劳动力转移驱动因素趋缓; 3）“后发优势”推动作用减弱; 人口红利因素趋于消失 中国正在经历人口长期演变转折点： 一是用特定年龄段人口粗略衡量的“经济活动人口”或劳动力总数处于“由升转降”得拐点。 二是由少儿和老龄抚养比相加共同定义的总抚养比处于“止跌回升”的拐点。 所谓人口红利助推经济增长作用趋于消失。 农业劳动力转移驱动因素趋缓 过去十年间，中国创造了大约1.2亿个非农就业岗位，超过6000万个农业劳动力转移到城镇非农部门就业。农业劳动力转移是中国经济长期增长的又一重要推动因素。 发达国家农业劳动力占总劳动力比例一般在10%以下。经过30多年劳动市场转型，中国农业劳动力已从80%左右下降到35%上下。 中国劳动市场转移及其对增长贡献仍将持续，但是转移最高潮已经过去，对增长助推作用将趋于减缓。 农业劳动力转移驱动因素趋缓 “后发优势”推动作用趋于减弱 一个后进国家如能实行改革开放政策搞对制度，有可能在全球化环境下适当利用外国积累的资本、知识、技术存量助推经济较快增长。利用后发优势是我国经济长期快速增长重要因素之一。 1980年我国人均GDP在200美元上下，约为同年美国的1%。2002年我国人均GDP近1000美元，约为同年美国3%。去年我国人均GDP为4450美元，相对美国比率近10%。 我国发展水平与发达国家仍有相当大差距，但与改革初期甚至十年前比较已显著收敛，借助后发优势推动经济快速增长动力有所减缓。 为什么中国保增长有独特优势？ 1）中国仍处于工业化和城市化中期，发展阶段决定增长潜力较大。居民、企业、银行、政府资产负债表虽然也有潜在问题，但是与发达国家不可同日而语。 2）与发达国家长期结构与短期宏观目标两难不同，中国存在二者兼容一致的政策组合选择。 高负债与高失业发达经济体，宏观政策要扩张降低失业率，但是结构调整要减债务会引入紧缩压力，因而二者存在矛盾和两难。 如果面对增速过缓，中国可在避免“货币放水”前提下实施宏观政策微调，同时诸多结构性改革调整措施具有短期和长期都会“利好效应”！