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一线城市房地产项目开发融资渠道分析研究摘要：房地产是资本密集型行业, 对资金需求极大, 房地产融资尤其重要。目前我国房地产行业过于依赖银行信贷, 其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷, 这使得房地产资金风险过于集中于银行, 导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张。作为国民经济支柱产业的房地产业, 不能将银行信贷资金作为主要甚至惟一的来源。本文通过对我国房地产融资渠道的现状及存在问题的分析, 从而提出如何开创我国房地产融资新渠道的路径选择。关键词: 房地产; 信托; 股权融资; 债券融资; 产业基金房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。我国房地产资金体系存在着融资渠道单一的缺陷。随着房地产业的发展, 特别是2003年的房地产投资已达到1.1亿多的巨大规模, 融资体系的改革和创新就更为迫切了。而2003年金融政策的变化,正好提供了一个改革和创新的契机。房地产业企业面临着要建立多元化融资渠道的新形势。1、我国房地产融资现状分析我国的房地产业是在改革开放后的上世纪80年代逐步复苏和发展起来的。在一定意义上, 可将我国的房地产业划为新兴产业的范畴。多年来, 房地产业的开发资金来源主要包括四方面:自由资本、银行信贷、建筑企业和建材企业垫款、预售款。但是, 长期以来, 我国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看, 我国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。根据国家经贸委公布的房地产投资情况数据, 房地产开发资金主要来源于民间资本。数据显示,从资金来源看, 中国房地产开发企业的资金18%来自于自有资金, 2%来自于其他渠道, 剩下的80%(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等, 都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计, 很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的10%, 甚至5%。这种单一的房地产资金供给是中国房地产融资的特点也是中国房地产融资问题的集中体现。单一的银行体系支撑着整个房地产金融, 进而支撑着中国房地产的整个体系, 中国银行业的负载实在太大, 结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆, 政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击, 形成”一收就死, 一放就乱”的局面。同时, 资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。与此同时, 房地产业进入资本市场融通资金的难度加大。由于房地产业的高风险高收益特性, 管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。在历经90 年代初的房地产热后, 为了抑制房地产过度投机, 规范房地产市场和证券市场, 国家开始了宏观调控, 明确提出不鼓励房地产企业上市政策, 规定一个企业的房地产收入超过总收入的20%就不允许上市, 有些兼营房地产的企业也不能将房地产部分包装上市。1997年9 月中国证监会《关于做好股票发行工作的通知中又提出产业政策方面继续对融资、房地产行业、企业暂不受理》。证监会的禁令基本上堵死了房地产企业上市融资的路。由此, 房地产企业为了筹集资金, 通过间接渠道如借壳上市就成了房地产企业曲线上市打的擦边球。债券的发行也同样陷于窘境。近几十年来, 发行债券的房地产企业屈指可数。目前房地产40 多家上市公司总市值500 多亿元, 而房地产企业债券余额仅为2 亿多元, 发展极度不平衡。房地产企业作为国民经济的支柱产业, 在资本市场的表现不免有些尴尬。与我国房地产金融形成鲜明对照的是, 在成熟市场经济国家, 房地产金融市场十分发达, 房地产企业可通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资, 而社会金融风险较低。以美国为例, 在其房地产贷款中, 银行贷款只占15%, 主要原因是美国已实现了房地产融资的多渠道。结合我国房地产融资渠道的现状, 我们应该努力发展房地产融资的资本市场, 拓宽融资渠道, 规避风险。2、房地产融资渠道多元化的作用2.1有利于降低房地产融资中的金融风险。相对于属于公共产品的基础设施而言, 房地产业提供的是一种特殊的商品, 具有投资额大、建设周期长、不能移动的特点,这就决定了房地产项目适应市场变化的灵活性比其他商品差得多。而房地产业是商业运作的产物, 必须考虑利润, 房地产商享有开发项目的收益, 也就承担了相应的巨大的市场风险。房地产是典型的资金密集行业, 开发一个房产项目需要大量的资金, 而当开发资金主要来自于银行时, 就意味