第6章 物业管理与服务法律制度.pptVIP

第6章 物业管理与服务法律制度 一、 新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定 1．新的《物业管理条例》的修改内容 （1）物业由“管理“到“服务“ 将“物业管理企业“修改为“物业服务企业“；将“业主公约“修改为“管理规约“；将“业主临时公约“修改为“临时管理规约“。 物业公司由“管理“改为“服务“，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。 6.1 物业管理概述 以往生活中物业管理存在诸多问题： “本来是管家，却成了当家的“。 “本来是保姆，现在却成了主人“ “收费时，物业是市场化的，服务的时候，物业成了行政长官 “ （2）增加了业主委员会成立的指导部门 增加“街道办事处、乡镇人民政府“为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 （3）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （4）严格专项维修资金使用条件 条例修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金“和“改建、重建建筑物及其附属设施“这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主，且占总人数2／3以上的业主同意，规定得更加严格。 （5）解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数 原来的《物业管理条例》规定，解聘物业服务公司，表决采用单一指标，需经全体业主所持投票权数的2/3以上通过，投票权数以房屋建筑面积占比计算。新的条例除了维持原来的投票权数以外又新增加了业主人数的规定，防止拥有房屋建筑面积比较大的业主左右表决权。比例由原来的2/3变为1/2。 2．《物权法》对物业归属权的规定 （1）小区车库应当首先满足业主需要 《物权法》明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）建筑区划内的道路属于业主共有 《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。“ 二、物业管理、物业服务基本概念、特征及内容 一）物业 （一）物业的含义 所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类房屋及与之相配套的共用部位、共用设备设施和场地。 “物业“是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 物业根据使用功能可划分为： 1、居住物业。 2、商业物业。 3、办公楼物业。 4、工业物业。 5、其他用途物业。 （二） 物权的构成 一、物业管理与物业服务 物业管理权利来源示意图 （三）业主的小区物业空间权属界定 小区物业空间应由建筑空间和非建筑空间构成。 　非区分所有建筑空间全由专有空间构成。区分所有建筑空间由专有空间和共有空间构成。专有空间是指在构造上能明确区分，具有排他性，能独立使用的建筑物空间，即为套内建筑面积，如住宅、经营性用房、规划车库。共有空间是指除去专有部分以外的空间，即共有建筑面积。共有空间又包括两部分，一是指能被分摊的共有建筑面积，即本幢业主共有建筑面积，如走廊、楼梯等，二是指不能被分摊的共有建筑面积，即全体业主共有建筑面积，如物业服务用房、为全体业主服务的设备用房、管理用房、架空层等。 非建筑空间是指小区内除去建筑空间以外的空间，如小区道路、绿地、露台、室外车位等。非建筑空间也包括专有空间和共有空间。《物权法》明确规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施、道路、绿地，属于业主共有。规划上专属于特定房屋使用的露台即为专有空间。规划报建时即有的室外车位为专有空间。 　 目前法律上对会所、地下人防工程的权属界定还不清晰。关于地下人防工程，《人民防空法》中只规定了“谁投资谁受益”的原则。对小区会所界定物权法只字未提，目前的约定是归开发商所有。 住宅小区区分所有示意图 二）物业管理 物业管理的概念 物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。 　物业管理的核心是业主自治。物业管理的主体只能是业主。 物业管理是业主对共同财产事务的管理 物权法第七十六条