1010331高文津董事长.ppt

* 置產購屋應注意的事項 置產購屋應注意的事項 競爭個案行銷策略 市場區隔 市場分析 建設公司房屋訂價及銷售流程 分析目標市場 產品定位 擬定行銷策略 本公司行銷策略 產品 價格 通路 廣告 接待中心 購屋者行動 銷貨額 成本 環境 目標市場與產品定位 行銷組合 行銷組合因素 購屋者行為 謝謝聆聽， 敬請指教! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * -唯一不能進口的商品 高杰建設股份有限公司 高欣建設股份有限公司 房地產的世界 董事長 高文津 住宅產品的意義 對一般人來說，住宅的印象是停留在遮風蔽雨的場所；但較週延的定義，住宅應該是提供人們居住的空間，以滿足人們生活需求，創造居住寧適感(amenity)。 土地+建物 地價+造價 地價+造價+利潤 資訊不對稱 資訊透明化 建設公司與營造公司的差異 建設公司：1.土地開發 2.企劃銷售 3.建材買賣….. 營造公司：工程承包….. 台灣房地產的景氣循環 (2-1) 第一次景氣高峰是在民國62年至63年間，起因於第一次石油危機，引起基本原料之價格暴漲。 第二次景氣高峰是在民國68年至69年間，其原因為第二次石油危機，造成油價再度大幅上漲，引發民眾預期漲價心理。 　 台灣房地產的景氣循環 (2-2) 第三次景氣高峰是在民國77年至83年間，主要是受到台灣總體經濟的成長與躍升，台幣大幅升值，熱錢流入，使貨幣供給增加，引起地價上漲的成本推動式房價上揚，房地產成為熱門的投資工具。 民國91年增值稅減半 民國98年底，熱錢匯入　 住宅產品及其市場的特性 (6-1) (一)耐久性(durability)與昂貴性 住宅是一種經濟壽命相當長的資本財富，建築物本身不易損壞，使用週期長，土地則機幾乎可無限期使用。 另一方面，住宅價格常是購買的家計單位數年或十多年所得，同時也是家計單位負擔者一生中所購買最昂貴的商品。 住宅產品及其市場的特性 (6-2) (二)投資與消費雙重特性 住宅除了可居住產生效用外，同時也具有保值，甚至增值的功能，使得住宅既是消費性財貨，也是投資性財貨，尤其在物價上揚，投資標的稀少的情況下，住宅更容易成為投資的對象。 住宅產品及其市場的特性 (6-3) (三)異質性 因為區位、建築型式、週遭環境等因素會影響消費者的偏好，使得建築業無法像其他產業一樣，生產完全相同的產品，因此在價格上的差異頗大，尤其台灣消費者重視風水的習慣，更易突顯住宅產品的異質性。 住宅產品及其市場的特性 (6-4) (四)空間僵固性 即不可移動性，除了市場資訊外，住宅產品無法在區位間流通，這也是住宅投資與其他產品投資最大的不同。所以空間僵固性，使得住宅市場成為區域性的市場，不論供給者或消費者，注意的是地方性市場的特性與變化。 住宅產品及其市場的特性 (6-5) (五)市場供需彈性小 住宅房屋從策劃、開工到興建完成需相當長的時間，因此住宅市場的供需容易失調：當需求量見減少時，住宅供給量無法於短期中相對減少，而造成超額供給現象；當住宅需求量突然增加，造成供不應求的現象時，則會使住宅價格產生波動。 住宅產品及其市場的特性 (6-6) (六)它是一種「公益財」 政府部門經由貨幣政策和稅賦政策，或對住宅興建和住宅貸款給予補貼，可對住宅市場造成直接影響。 住宅往往被視為必需品(necessity)，再加上住宅消費可產生正的外部性(positive externality)的觀點，因此，它常被視為是一種公益財進而影響住宅興建及住宅金融政策，使得住宅貸款市場時常受到政府政策的干預。 影響房價的因素 (一)經濟因素的變動： 1.所得水準 2.利率變動 3.貨幣供給量 4.股票市場的變動 5.物價指數 (二)實質屬性、可及性屬性 (三)生活環境品質 住宅屬性與房價關係的研究方法 (一)區位理論 (二)特徵價格理論 如何選擇最適住宅 (一)區位 (二)坪數(地坪、建坪) (三)價格(合理價位、經濟能力、財務分配) (四)生活機能；外部性：交通、醫療 、環境衛生、鄰里關係、教育。內部性： 人性的設計、人文的規劃 、科技建材 、健康概念。 (五)風水：房屋座向…. (六)預售屋、成屋、中古屋、自地自建 台灣住宅市場面臨的問題 (6-1) 住宅供需動態 　1. 全國：本季全國總家戶數為7,683,813 戶，較上季增