安宁市场调研情况及公司安宁市场调研情况及公司.doc

安宁区市场调研情况及公司安宁项目营销定位 安宁区整体概况： 安宁区总面积90.56平方公里，总人口约30万人，通过多年的发展安宁区逐渐形成了三大比较优势，一是高校科研单位密集，有西北师范大学、兰州交通大学、甘肃农业大学、甘肃省委党校、甘肃省农科院和甘肃省社会科学院等20多所大专院校和科研院所，为安宁的发展奠定了雄厚的智力、人才和科技优势，同时也造就了安宁区相当一部分的高学历、高技术、高收入人群；二是人居环境优美，绿化覆盖率达30.2%；人均公共绿地面积达到9.1平方米，居全市首位。黄河旅游风情线纵贯全境，形成独具特色的自然景观和人文景观；三是基础设施建设高速进行，从2011年开始，安宁区大力投资道路的修建，先后开通及正在建设道路就有7条，范围从安宁刘家堡一直到安宁十里店，这些道路都是在统一的城市规划下，与现有的几条安宁区主干道相互贯通连接，形成整个安宁区井字型的交通道路网络。另外，目前正在修建的城市快速公交车道，西起刘家堡，途径费家营什字、培黎广场，最终到达西站，计划于今年10月完工。五年内兰州市轻轨2号线的修建，部分路段贯穿安宁东、西路。该2号线主要是连接整个安宁组团、七里河组团与城关核心及雁滩组团，在城市蜂腰地段形成东西第二通道的一条轨道交通线路享有市一级的经济管理权限形成了独特的区位优势和发展特色丰宁德尚、康桥国际、北岸公馆、实创现代城、金盛科技花园、雁京罗马花园、新厦水岸天成、飞天世纪新城等。很多大的企业也在安宁购地置房例如中石油公司。目前安宁在建及申请报批的新项目也是比比皆是，安宁亚泉湾、兴兰阳光里、天居锦河丹堤、银滩雅苑、景园盛世华都、中和山水兴城、远达锦绣半岛、安宁影视文化中心、中海G1102号宗地项目等新项目。从安宁规划了解到，今年正开发修建以及新报件的楼盘，占地都在几十亩至上百亩，很多都为外地的房地产公司开发建设的，这些楼盘相对于以往的楼盘，无论在面积、规模、投入、品质上都呈上升的趋势，大部分楼盘甚至比城关商业中心的楼盘品质还要高，它们的设计特点多为集聚高档住宅、公寓、商业步行街、购物中心、顶级会所为一体，注重园区和配套功能建设的投入比重甚至高于房屋本身的投入。 目前，兰州市对安宁区的住宅限价为8000元/平米，所以安宁区住宅销售的均价大多都在7500—8000元/平米左右；写字楼的出售非常少，售价在9000元/平米—9600元/平米左右；商铺销售均价在25000元/平米左右，写字楼和商铺均不受限价规定。但近半年安宁区整体的市场成交量并不是很高。 在此次的调研中可以看到未来安宁区一定是继雁滩之后的又一大密集居住区，但就是这样一人口密集、高校云集的区域却没有一个正规的、上规模，有一定品质的商业综合体。尤其是在公司项目的周边区域，可以看到比较繁华的商业地产有康桥国际、飞天世纪新城、桃海市场、费家营十字，以及正在建设的第五大道费家营什字地下商业街，但这些地方都非常杂乱、零散且没有规模和品质，甚至连一个类似华联影城和西北书城这样一定规模的电影院和书城都没有。酒店和餐饮方面更是如此，整个安宁区没有一家三星以上的酒店，餐饮除了鑫海有一定的规模和档次外，再没有第二家。很多开发商都已预见到这一空白和趋势，除了大批纯住宅的开发，一少部分已经开始向集中商业开发转移。 三、公司项目地块周边情况： 项目地块位于安宁区583#与589#之间，已占地48亩，南侧9亩。目前南、北两侧均有旧城区房屋待拆除，西侧为已建好刘家峡住宅小区，东侧为旧城区宅基地，属于城中区改造范围（未来规划用地为公共服务性用地，初步了解为学校），南侧遥望黄河银滩大桥，项目周边几个高档住宅楼盘已开始修建有兴兰阳光里、深圳天居锦河丹堤等，临近几处地块也已围墙圈地，即将准备开发，都为住宅。地界南侧589#路已修成，直临马路，将来作为项目的主要交通要道。 经过这几年的发展，公司项目周边的新建楼盘非常多，人口聚集的密度也越来越高，商业增多，随着整个安宁区向西扩建，使得我司地块所在这一区域越来越向安宁的中心区发展，方圆一公里以内已有单位安宁区委区政府、安宁区公安局、安宁区检察院、甘肃省消防总队、交通大学、政法学院、农业大学，兰州市政府迁入预留计划用地也在一公里的范围，相信未来这一区域会逐步发展为安宁区的政治、经济、文化娱乐、商业中心。 四、公司项目策划分析与定位 （一）项目策划分析： 近几年由于兰州市区房价大幅提升，促使一部分消费群向安宁转移，加之安宁城市的合理规划、加大绿化、道路畅通，不断提高的人文居住环境也吸引了一部分购房者，使得安宁十几万甚至几十万的居住大盘比比皆是。如此大的份额在目前国家调控、限购的形势下，压力还是比较大的，再加上在安宁的大专院校好多都开始自主建房，所以目前整个安宁的房价较往年也成上升趋势，但近半年成交量不高。 鉴于以上此次公司安宁项目在定位上一