第六部分 土地估价程序及土地价格定义的界定.doc

PAGE  PAGE 10 第六部分 土地估价程序及土地价格定义的界定 1．土地估价程序 掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求 熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系 2．土地价格定义的界定 掌握：一般情况下土地价格定义的各项内容及要求 熟悉：不同情况下土地估价定义的区别 考试范围 1．土地估价程序 (1)宗地估价基本程序及内容 ⑤选定方法试算价格 ⑥确定宗地估价结果 ⑦撰写估价报告书 ⑧土地估价报告审核 (2)宗地估价程序之间的逻辑关系 2．土地价格定义的界定 (1)土地价格对应权利内涵的设定 (2)土地利用条件的设定 (3)土地使用年限的设定 (4)土地估价期日的设定 六、选定方法试算价格 1．各种估价方法的比较 不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件；不同估价方法适用目的也不相同，工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法和商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。在土地估价实务中，选择估价方法主要根据估价对象的特点确定，以及根据限制和适用范围，选择适宜的方法。对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于二种。各种估价方法的比较参见表4-10 表4-1 各种估价方法比较一览表  方 法 项目  市场比较法  收益还原法  剩余法  成本逼近法  路线价法  基准地价 修正法 观点  替代  收益  建筑成本十 地价=房地价 成本  可及性、替代  替代  评估对象  (1)土地； (2)建筑物； (3)不动产 (1)土地； (2)建筑物； (3)不动产 (1)土地； (2)建筑物 (1)建筑物； (2)新开发地 土地 土地  适用范围  适宜有交易实例地区的土地及不动产估价  适宜有收益 的土地或建筑  有交易地 区，且地产有 开发、再开发 价值 建筑物或新 开发地  道路系统完 整，且附设有路线价，深度修正系数表和???件 修正系数表 已有基准 地价和宗地 价格修正系 数表   方法 项目  市场比较法  收益还原法  剩余法  成本逼近法  路线价法  基准地价 修正法 限制  (1)无类似交易案 例，或无市场交易时，难以评估 (2)必须考虑所有 差异的项目，并加以 适当修正 (3)必须查证比较 案例资料的准确性 (1)对无收 益不动产评估 困难 (2)收益数据必须合理、准确 (3)还原率 必须适当 (1)对不适 宜建筑或无再 开发价值土地 评估困难 (2)房价预 测难以准确 (3)开发费 用难准确(1)不适宜 于已建成地或 已开发地 (2)成本不 等于价格 不适宜于无路线价区域 不适宜于 无基准地价 区域  2．各种估价对象适宜的估价方法 选择估价方法要考虑适宜性，正确的选择估价方法是指选择的估价方法与估价目的适宜 、选择的估价方法与待估宗地用途适宜、选择的估价方法与待估宗地的权利状态适宜 和选择的估价方法与市场状况适宜。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。 (1)评估对象土地上无建筑物。 评估土地价格可采用市场比较法、收益还原法、比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格。 在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主。 (2)评估对象土地上有建筑物。 ①评估建筑物价格的方法。 a．成本法评估建筑物价格。 b．利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格。 c．市场比较法评估不动产价格减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。 d．收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。 e．比较法评估建筑价格。 f．从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建筑物价格。 ②评估整个不动产价格的方法。 a．市场比较法评估不动产价格。 b．收益还原法评估不动产价格。 c．成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格。 d．成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价法评估的土地价格。 e．成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。 例题：下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。（2008年真题） A．经核实，委托方提供的土地产权