成都溫江住宅项目中新·天籁城营销策划应标方案合富辉.pptVIP

第一部分;研究路径——区域整体市场现状分析;环线分布——新增供应的整体外移;10;54.85 64.51;供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应 区域，多层为主，电梯逐步放量，销售率好。;5050;项 目;区域市场概况小结;第一部分;市场发展趋势预测;市场发展趋势预测;第一部分;竞争环境分析的总体思路;成都郊区房地产的分布格局;成都郊区住宅的圈层格局研究;圈层格局分析——成都市郊区房地产圈 层分析如下表所示;成都郊县房地产圈层结论——第一圈层：温 江、华阳、龙泉。第二圈层：都江堰、双;区域竞争对手范围的确定;竞争区域;竞争环境分析的总体思路; 板块划分——依据其所在片区的差异及依托资 源的不同，和客人群的不同，主要分为二大板块 温江市房地产开;老城区板块——距离市区较近、生活配套设施; 光华大道板块——独特景观资源和距离，大型开发企业 的带动和规模开发，使该板块成为成都第一居所区域 特征： 独特的景观资源和距离 优势，使得该区域逐渐 成为近郊居住的首选板 块，大部分成都客群在 该区域作为第一居所进 行置业。 楼盘一般成规模开发， 大盘云集，楼盘具有较 高的品质，客群为了品 质，愿意牺牲一些时间 成本。;板块竞争小结——竞争的格局;竞争环境分析的总体思路;光华大道物业分布的情况（详见附件）;竞争层级——依照开发企业品牌、产品品质、自然 资源等因素的差异，将整体市场分为三个集团; 典型物业分析——第一集团·高档物业 ( 仁和·春天大道 ) 主题定位：中国首例源滩生活 社区 价格区间： 临街板式电梯公 寓4100元/平米；临河电梯公 寓5500元/平米 产品形态：电梯公寓、别墅 面积区间：电梯公寓：86-185 平米；联排： 280-320平米； 双拼：430-460平米；叠拼： 160-220平米； 旺销面积： 117平米套三，主 要因为本楼盘多数以自己居住 为主，投资相对较少，三房能 很好的满意客户对舒适度的需 求。;?主题定位：领衔外光华河居 生活;本案若进入第一集团（高档豪宅）的竞争 分析结论;案例借鉴——珠江地产企业品牌推广;典型物业调查分析——第二集团·中高档次物业 ( 香瑞湖 );?主题定位：至尊河景、纵横 视野。“观澜庭”河景洋房;本案若进入第二集团（中高档住宅）的竞 争分析结论;竞争环境分析的总体思路;竞争战略模式选择——整体市场领导者;;产品;第一部分; 仁 和 春 天 大 道;地 域 ： 楼盘档次越高对外地人和 成都人的吸引力越大； 人 群 阶 层 ： 区分成高收入、中高 收入和中低收入人群 购 买 目 的 ： 外地人主要以养老为 目的，成都人以度假 和自住为主，温江本 地以居家为主。;电梯客户主流置业特征 客户的主流置业特征：;区域未来客户结构;第一部分;案例研究(一) ——世纪城;案例研究(一) ——世纪城;案例研究(二) ——香瑞湖;产品户型设计;营销推广;案例研究启示——典型案例开发成功因素分析;第一部分;“7090”政策的影响;地产增值税;第二部分;规划方案;消防车上架空层将带来 建筑结构及成本的加大;规划调整建议;户型分析(1);户型分析(2);户型分析(3);第二部分;要;客户具体分析——依据其购买行为、区域 特点、职业特点等因素进行客户梯队划分;客户具体分析（二）;价格定位——定价体系 定价方法的选择——为保证本案价格既能满足开发企业的利润目 标，同时，又能客观的促进项目销售 ，具备一定的价格竞争力。 本案在定价方法上，选择市场因素比较定价法对项目进行最初的 项目定价。 备注：该价格是反映的是本案在现阶段的价格。与未来价格有落 差。 具体定价体系如下：;价格定位——因素对比物业定价法;价格定位——市场比较法确定项目目前销 售的大体价格;价格预测——本案的整体均价4600元/ 平米;价格验证;形象定位;心理特点;形象定位——中新 · 天籁城 生态的、缤纷生活的、国际的 缤纷的生活空间;第二部分;楼盘名称;以整体周期为24个月推算，则每月消化量为：91套;项目启动模式;案例借鉴----晶蓝半岛;本项目一期推盘策略：;产品盘点：;第一批次物业：以丰富的产品组合启动市场，尽最大能力 快速实现项目消化，同时实现开发企业的资金回 笼；;阶段;第二部分;4841;价格制定因素：;房;本案的整体价格策略（第一期）;本案价格策略; 第一批引爆售价 在 4300元／㎡左右;项目的整体价格策略;第二部分;序;我们所面对的：;因此我们必须循着别人的足迹前行，一座城市的主 流是我们无法逆转的规则。——产品;2004年，深圳，红树湾，中信红树湾。;2003年，北京，望京，CLASS。;惟-破则立;——来到成都——;突破中新！;突破城市！;突破区域！;突破竞争！;突破产品